IL LABIRINTO OSCURO DELL'EDILIZIA Aggiornamento della Modulistica Edilizia Unificata: le novità introdotte dal DL salvacasa 30 Giu 2025 di Salvatore Di Bacco L’accordo del 27 marzo 2025 tra Stato, Regioni, ed Enti Locali, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 85 dell’11 aprile 2025, ha definito le istruzioni operative per l’adeguamento della modulistica edilizia alle novità introdotte dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, noto come DL “Salva Casa”. L’obiettivo principale è l’aggiornamento dei moduli unificati e standardizzati in materia edilizia, adottati originariamente il 4 maggio e il 6 luglio 2017, per renderli conformi alle nuove disposizioni normative. I moduli interessati dall’adeguamento sono: la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) il Permesso di costruire (PDC) la SCIA alternativa al permesso di costruire (SCIAPDC) la Comunicazione d’inizio lavori asseverata (CILA) Le istruzioni operative dell’accordo si “concentrano” sull'indicare esclusivamente le modifiche da apportare ai quadri o a parti di essi per agevolare l'individuazione di ciò che deve essere adeguato nella modulistica standardizzata attualmente in uso e per minimizzare l'impatto sui sistemi informativi esistenti, accelerando l'implementazione delle modifiche. La numerazione dei quadri indicata nell'allegato è puramente indicativa; le Regioni dovranno adattarla in base ai propri moduli e sistemi informativi, mantenendo la standardizzazione del contenuto. Le Regioni avevano l'obbligo di adattare i quadri contrassegnati come variabili (*) entro il 9 maggio 2025. Le amministrazioni comunali, invece, avevano l’obbligo di pubblicare i moduli unici regionali aggiornati e integrati sui loro siti istituzionali entro e non oltre il 23 maggio 2025. Eventuali dati specifici a livello locale, come oneri e diritti, invece, saranno gestiti direttamente dal Comune. Le Regioni che hanno adottato i nuovi moduli unici Al momento sono 10 le regioni che hanno adottato - con specifiche determine o delibere - i nuovi modelli di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e Permesso di costruire aggiornati dalla Conferenza Unificata del 27 marzo; Sono: 1. Abruzzo, 2. Piemonte, 3. Umbria, 4. Toscana, 5. Sicilia, 6. Lazio, 7. Basilicata, 8. Liguria, 9. Campania, 10. Lombardia. I comuni possono procedere secondo le indicazioni delle Regioni ma, in caso di non adozione da parte delle stesse, devono comunque recepire i moduli nazionali pubblicandoli sui propri siti (e aggiornando autonomamente i precedenti), per far sì che i cittadini e i professionisti tecnici possano utilizzarli. Temi Principali e Punti Chiave Adeguamento della Modulistica esistente: L'approccio privilegiato è l'indicazione esclusiva delle modifiche necessarie ai quadri o a parti di essi nella modulistica standardizzata attualmente in uso. Questa scelta mira a "rendere più agevole l’individuazione di ciò che deve essere adeguato" e a "minimizzare il più possibile l’impatto sui sistemi informativi esistenti e accelerare l’implementazione delle citate modifiche." La numerazione dei quadri è indicativa e le Regioni adegueranno la numerazione in base ai moduli e ai sistemi informativi in uso. Qualificazione degli interventi: Vengono modificate e ampliate le sezioni relative alla qualificazione dell'intervento nei moduli SCIA, Permesso di Costruire e SCIA alternativa al Permesso di Costruire. Sono introdotte opzioni specifiche per distinguere gli interventi in base al mutamento di destinazione d'uso, sia per singole unità immobiliari che per interi immobili, all'interno della stessa categoria funzionale o tra diverse categorie funzionali. Viene data specificità alle varianti in corso d'opera a Permesso di Costruire o SCIA, distinguendo tra quelle che non costituiscono variazione essenziale e quelle che costituiscono variazioni essenziali. Viene esplicitato il mutamento di destinazione d'uso con o senza opere, facendo riferimento agli articoli specifici del D.P.R. n. 380/2001. Sanatoria e regolarizzazioni: Nei moduli SCIA e Permesso di Costruire, viene introdotto un quadro dedicato alla "Sanatoria" o "Sanatoria e regolarizzazioni per interventi già realizzati e in corso di esecuzione". Vengono differenziate le procedure di sanatoria in base alla conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e/o al momento della presentazione della segnalazione/richiesta. Vengono indicate le sanzioni pecuniarie (oblazione) previste per le diverse tipologie di sanatoria (ad esempio, "non inferiore a 516 euro e non superiore a 5164 euro" o "non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro" per la SCIA in sanatoria). Viene data la possibilità allo Sportello Unico di subordinare l'efficacia della SCIA in sanatoria o il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria alla realizzazione di interventi strutturali necessari alla sicurezza o alla rimozione di opere non sanabili. Viene prevista la regolarizzazione di interventi realizzati come variante in corso d'opera che costituiscono parziali difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della L. 10/1977. Tolleranze costruttive: Vengono definiti e inclusi nei moduli quadri specifici per la "Dichiarazione di tolleranze". Si distinguono diverse tipologie di tolleranze in base all'articolo 34-bis del D.P.R. n. 380/2001, con limiti percentuali specifici per le unità immobiliari di diversa superficie. Ad esempio, la tolleranza "entro il limite del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo" per mancato rispetto di parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta. Vengono considerate anche le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture di minima entità e la diversa collocazione di impianti/opere interne eseguite durante i lavori, a condizione che non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità. Per le tolleranze, è richiesta la valutazione della rilevanza strutturale e sismica, con la necessità di allegare l'autorizzazione sismica o attestare il silenzio assenso in base alla zona sismica e alla rilevanza dell'intervento (rilevante, minore rilevanza, privo di rilevanza). Regolarità urbanistica e precedenti edilizi: Vengono aggiornati i quadri relativi alla "Regolarità urbanistica e precedenti edilizi" nei moduli SCIA, Permesso di Costruire e CILA. È richiesta l'indicazione dei titoli edilizi o delle pratiche edilizie precedenti che hanno interessato l'immobile/unità immobiliare. Vengono contemplate le situazioni in cui l'immobile è stato realizzato in un'epoca in cui non era obbligatorio un titolo abilitativo o in cui non sono disponibili copia/estremi del titolo ma sussiste un principio di prova documentale. Viene richiesta la dichiarazione di eventuali sanzioni pecuniarie irrogate e interamente versate. Viene inclusa la dichiarazione di tolleranze costruttive ai sensi degli articoli 34-bis o 34-ter, comma 4. Viene dichiarata la conformità dello stato attuale dell'immobile/unità immobiliare alla documentazione dello stato legittimo o di fatto legittimato, eventualmente unitamente alle dichiarazioni di tolleranza esecutive. Documentazione allegata: I moduli includono elenchi dettagliati della documentazione richiesta per le diverse tipologie di intervento e procedure (sanatoria, tolleranze, ecc.). Tra i documenti richiesti figurano: ricevute di versamento (sanzioni, oblazione, contributo di costruzione, diritti), autorizzazione sismica, elaborati grafici (stato legittimo, stato di fatto, comparativi), documentazione probante la data/epoca di realizzazione dell'intervento abusivo, copia accatastamento di primo impianto, dichiarazioni sostitutive (ad esempio, per le attività a bassa rumorosità). Viene specificata la necessità di documentazione relativa a vincoli (idrogeologico, idraulico, Natura 2000, fasce di rispetto stradale, ferroviario, ecc.) se l'intervento ricade in tali aree. Semplicità e accessibilità: Viene suggerito, nell'ambito dell'aggiornamento da parte delle Regioni, di associare ai riferimenti normativi i relativi link a Normattiva o altre banche dati, o di inserire box informativi esplicativi, al fine di "rendere il modulo il più possibile di facile utilizzo" per l'utenza. Conclusioni Dopo aver illustrato in questo articolo le novità introdotte nella nuova modulistica aggiornata con il DL Salva Casa, nelle prossime settimane analizzerò in dettaglio i singoli moduli del Permesso di costruire, della Scia alternativa al PDC, della Scia e della Cila, e, successivamente andremo ad approfondire i contenuti degli stessi attraverso una serie di domande e risposte in forma di FAQ che permetteranno di compilare ed inquadrare al meglio i percorsi procedimentali ivi inseriti. Leggi anche i precedenti articoli della rubrica sul Salva Casa: 17.06.2025 - Il nuovo quadro normativo edilizio e urbanistico in Abruzzo: attuazione del decreto salva-casa e semplificazioni 10.06.2025 - Paesaggio e semplificazione edilizia nel decreto salva-casa: un’analisi della circolare del MIC 11.03.2025 - Intenti, ambizioni, realtà e risultati dubbi: un’analisi critica del Salvacasa partendo dalla relazione illustrativa 04.02.2025 - Salva-casa: le linee guida del MIT semplificano (in ritardo), ma non risolvono del tutto le criticità del settore 18.11.2024 - Disciplina Edilizia e Urbanistica, con il salva-casa è divorzio all’italiana. Il caso dell’art. 36-bis e della sanatoria semplificata 12.11.2024 - Il salva-casa vuole accelerare le pratiche di sanatoria edilizia, ma sono fermi gli accordi fra Comuni e Agenzia delle Entrate per il calcolo dell’oblazione 06.11.2024 - Anche le regioni a statuto speciale dovranno adeguarsi alle norme di riforma economico-sociale presenti nel salva-casa 28.10.2024 - Coordinamento, operatività e sovrapposizioni delle leggi regionali con il salva-casa. Stato dell’arte nelle regioni a statuto ordinario 21.10.2024 - La disomogeneità delle leggi regionali forte ostacolo all’attuazione del salva-casa. Conflitti e convergenze nella legislazione concorrente 14.10.2024 - La modulistica unica standardizzata rende trasparenti e velocizza gli interventi edilizi, la sua assenza è una criticità attuativa del salva-casa 08.10.2024 - Il salva-casa cambia passo ma lascia aperte tante criticità. Il futuro dell’edilizia passa dalla riforma del Testo unico ---End text--- Author: Salvatore Di Bacco Heading: Highlight: Image: -tit_org- Aggiornamento della Modulistica Edilizia Unificata: le novità introdotte dal DL salva- casa -sec_org-