Logistica, tra e-commerce e dazi servono 3,3 milioni di mq in più Secondo Prologis, crescita delle vendite online e tariffe spingono la domanda In Ue si stimano 50 miliardi di investimenti nel 2025 (dai 42 dell’anno scorso) Real Estate Volatilità delle rotte commerciali, necessità di accorciare le catene del valore e aumentare le “scorte”, crescita (di nuovo, dopo la contrazione post-Covid) delle vendite online. Dai colossi dell’e-commerce alla manifattura, cresce la necessità di spazi logistici in Europa. Lo ha spiegato, qualche settimana fa, Tim Arndt, il cfo del colosso della logistica Prologis, ed è quanto emerge dall’ultimo studio della stessa società The Ecommerce Boom Isn’t Over: Implications for Logistics Real Estate. Attualmente l’e-commerce rappresenta circa il 10% delle vendite al dettaglio totali nell’Europa continentale. Sebbene questo dato sia ancora ben al di sotto del 32% registrato nel Regno Unito, si prevede una crescita costante fino al 13,4% entro il 2030. Di conseguenza, nei prossimi cinque anni l’Europa avrà bisogno di un incremento annuo compreso tra 1,4 e 1,9 milioni di metri quadrati di spazio logistico per soddisfare le esigenze del mercato in evoluzione. In Italia si prevede un fabbisogno di circa 3,3 milioni di metri quadrati aggiuntivi di spazio logistico, con un incremento della penetrazione dell’e-commerce dall’11 al 14,4% «Stiamo osservando una trasformazione strutturale delle catene di fornitura, spinta dalla necessità di maggiore velocità, resilienza e prossimità ai consumatori. In Italia questo cambiamento si riflette in un aumento costante della domanda di spazi logistici moderni e sostenibili, con un’attenzione crescente verso l’innovazione tecnologica e l’efficienza operativa – ha sottolineato Marco Colombo, vice president, Southern Europe leasing & customer experience lead di Prologis –. L’interesse dei nostri clienti è per soluzioni flessibili, integrate e capaci di rispondere alle nuove esigenze del commercio digitale. Questo significa che non è adeguato un capannone qualunque, ma servono strutture nuove, o riconvertite, altamente automatizzate, sostenibili e strategicamente localizzate». Un trend rilevato anche dall’ultimo monitoraggio di Aew, che prevede che il tasso di sfitto medio europeo diminuisca dal 5,1% di fine 2024 al 3,7% entro il 2029. «Come in altri settori – ha detto Hans Vrensen, head of research & strategy Europe di Aew, affiliata di Natixis IM – i tassi di interesse più elevati hanno aumentato i rendimenti della logistica prime dal 3,7% al 5,3%, che dovrebbero restare stabili al 5% sino al 2029. Mentre i total returns, che includono i redditi da affitto e la rivalutazione del capitale nel tempo, sono pari al 7,9% annuo per il periodo 2025-29 (sino a superare il 10% in Uk ed Est Europa), rendendolo l’asset più attraente dopo gli uffici prime». In Europa i volumi di investimento della logistica nel 2024 sono aumentati del 31% rispetto al 2023, raggiungendo i 42 miliardi di euro (trainati dal Regno Unito con 13,5 miliardi e dalla Germania con 7 miliardi). Tuttavia restano in calo del 40% rispetto al record di 70 miliardi del 2021 (dettato dalle esigenze di stoccaggio cibo e farmaci derivanti dalla pandemia). Nell’ambito di questa ripresa, Aew prevede che i volumi quest’anno aumenteranno ancora, raggiungendo 50 miliardi di euro. Mentre per l’Italia la recente mappatura di Scenari Immobiliari ha indicato, sempre per il 2024, investimenti pari a 1,75 miliardi di euro (il 17,5% del totale dei capitali real estate), in crescita del 3% rispetto al 2023. Per i primi mesi del 2025 si è confermata l’attrattività, con 650 milioni di euro di investimenti. Prologis prevede che le necessità di aumentare gli stock di prossimità dei clienti aumenteranno e i tenant del colosso immobiliare logistico continueranno a cercare spazi ulteriori ma con una flessibilità a breve termine, legata all’incertezza delle decisioni di politica commerciale e anche ad eventuali improvvisi rallentamenti dei Pil e dei consumi nei diversi mercati di riferimento. Uno sviluppo che li sta spingendo in particolare verso servizi logistici offerti da operatori terzi. «In effetti, lo spazio flessibile dei 3PL sta diventando sempre più utilizzato – ha concluso Colombo – e vediamo in crescita la tendenza dei retailer a diventare gestori dello spazio logistico tenendosi in carico il costo immobiliare». «Gli investimenti nel settore industriale e logistico sono in crescita – ha spiegato Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills in Italia –. Ma una domanda vivace non sempre incontra un’offerta adeguata per quantità, qualità e sostenibilità. Alcuni tenant, più sensibili a costi e canoni elevati, iniziano a favorire anche l’assorbimento di spazi in asset già costruiti». © RIPRODUZIONE RISERVATA ---End text--- Author: Laura Cavestri Heading: Real Estate Highlight: Rendimenti stabili e total returns verso l’8% rendono il comparto tra i più appetibili per i capitali in Europa i numeri 14,4% L’e-commerce in Italia È la stima di incremento atteso di penetrazione delle vendite online i in Italia, nel 2030, rispetto all’attuale 11 per cento 32% Nel Regno Unito È l’attuale livello di penetrazione dell’e-commerce nel Regno Unito Il confronto Canoni e rendimenti degli immobili per la logistica in Europa. Dati 2024, €/mq NAZIONE IMMOBILI PRIME MIN – MAX 50 100 IMMOBILI MERCATO MIN 150 RENDIMENTI NETTI PRIME In % MAX 200 + 0 5 10 Belgio 58 80 50 69 5,0 Francia 59 79 52 70 4,7 Germania 89 118 76 106 4,2 ITALIA 50 85 45 70 5,3 Olanda 69 91 57 76 4,8 Polonia 38 65 36 52 Regno Unito 105 296 90 207 4,8 Rep.Ceca 71 109 56 85 5,3 Romania 45 71 38 57 Spagna 65 102 56 91 Ungheria 56 88 48 71 Fonte: Scenari Immobiliari 6,5 7,8 5,1 6,9 Image: -tit_org- Logistica, tra e-commerce e dazi servono 3,3 milioni di mq in più -sec_org-