Immobili e mercati Affitti brevi, prezzi ancora in aumento: + 4,7% in un anno Cala l’offerta nonostante una domanda vivace Il 32% dello stock arriva dalle eredità. Maggiori oneri e fiscalità non deprimono il rendimento Aquaro, Cavestri, Cerofolini, Dell’Oste, Pegorin, Ranocchi —a pag. 2-3 Affitti brevi, nelle città prezzi +4,7% a giugno Mercato. Il 30% dello stock è frutto di eredità, ma per Scenari Immobiliari l’offerta è carente, frenata anche dai maggiori oneri, a fronte di una domanda crescente. Il trend crea pressione sui valori Nei contratti “mordi e fuggi” calano i numeri ma non i canoni. Se nelle grandi città italiane - e nelle località di vacanza – si moltiplicano i segnali di una diminuzione dell’offerta di appartamenti sul mercato con la formula dell’affitto breve, quelli che non smettono di correre sono i canoni di affitto. Anzi, proprio le nuove regole introdotte in questi mesi – dall’obbligo di Cin all’estintore – possono avere “scoraggiato” i proprietari meno motivati, contraendo l’offerta in un quadro di domanda che invece non è diminuita. Spingendo ancora al rialzo i canoni. Anche l’ultima rilevazione – elaborata da Scenari Immobiliari per Il Sole 24Ore – fotografa un quadro secondo il quale se nelle città gli aumenti medi dei canoni, rispetto a un anno fa, si sono collocati in una forbice tra il +2,7% (di Milano, dove già sono i più alti) e il +5,4% di Firenze. In alcune località estive gli incrementi sfiorano anche il +6% annuo. Nel complesso, i prezzi crescono del 4,7% e i rendimenti, in media, del 4,4% rispetto a un anno fa. «La vera domanda non è se convenga di più l’affitto breve o quello lungo, ma quale sia la formula più adatta per ogni singolo caso – ha spiegato Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti –. Oggi il proprietario ha bisogno di strumenti analitici e consulenze mirate per fare scelte sostenibili e in linea con i suoi obiettivi, perché la gestione, la tassazione e la normativa possono ribaltare la percezione iniziale. Se da un lato gli affitti brevi sembrano offrire incassi maggiori (grazie a tariffe medie giornaliere tra i 100 e i 140 euro), i costi di gestione, la fiscalità meno favorevole e le nuove normative (come il Cin o il divieto di check-in da remoto) incidono molto sulla rendita effettiva. Secondo il sondaggio condotto da SoloAffitti su quasi mille proprietari, il 38,5% di chi ha abbandonato l’affitto breve lo ha fatto proprio perché ha riscontrato guadagni inferiori alle aspettative». Per la prima volta dal post-Covid, il numero di immobili destinati agli affitti brevi ha smesso di crescere. «A Roma – spiega ancora Spronelli – dove l’effetto Giubileo avrebbe dovuto spingere il settore, il tasso di occupazione si è stabilizzato al 70%, in calo rispetto al 2024. Intanto, l’offerta sul mercato tradizionale resta tesa e frammentata, ma i proprietari sembrano sempre più orientati a soluzioni che offrano meno imprevisti e maggiore stabilità economica». Il mercato degli affitti brevi, in un Paese a vocazione turistica, è nato ed esploso in questi anni, grazie a una forte domanda, alla diffusione delle piattaforme web e dei social e a una disciplina dei contratti di affitto rigida e che rende lungo e costoso tornare in possesso di un immobile in casi di morosità e contenziosi. Tanto che molti preferivano tenerlo sfitto. «Oggi il mercato – ha spiegato Marco Celani, presidente di Aigab (l’associazione dei gestori di affitti brevi) – è più maturo e ha trovato una sua stabilità. Il mercato si autoregola. Se un anno fa gli annunci online, in questo periodo, erano 508mila, oggi sono 484mila. Sono 25mila in meno. Ma il dato non è statico. Nel frattempo, tra quelli che si sono spostati verso il 4+4 e chi affittava saltuariamente e non vuole adeguarsi alle nuove regole quindi lo lasca sfitto, ci risulta che 50mila unità siano usciti dall’affitto breve. Quest’anno avremo poi una clientela più europea. Già in calo del 3% dagli Usa, vediamo un sorprendente +28% di canadesi. Dal MedioOriente, vedremo». Non solo. «Il 32% dello stock immobiliare destinato ad affitto breve – ha aggiunto Celani – deriva da eredità ricevute, il 28% era abitata in precedenza dai legittimi proprietari, poi trasferitisi, il 26,1% era sfitto da tempo e solo il 2,2% si è spostato da un affitto a lungo termine a uno breve.La grande verità è che ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi le eredita per una serie di motivi non è disposto ad abitarle. Gli affitti brevi danno un contributo importante al Pil e alla ricchezza delle famiglie». «I canoni cresceranno finchè la domanda sarà superiore all’offerta. In Italia, secondo i dati Istat – ha spiegato Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa (mediatori e agenti) – abbiamo oltre 35 milioni di immobili residenziali con 25 milioni di unità occupate e nove milioni di unità sfitte. Se consideriamo che sono 700mila, nel Paese, le unità destinate ad affitti brevi, queste sono circa il 2% dell’intero patrimonio immobiliare. Perché allora nove milioni sono sfitte? Davanti a un inquilino insolvente, oggi servono 5-6 mesi per la convalida di sfratto di morosità e, per ritornare in possesso dell’immobile, il proprietario impiega da uno a due anni. Nel frattempo, non incassa i canoni, paga le tasse e le spese condominiali. Per ridurre i canoni bisogna affrontare, in maniera strutturale, come far crescere l’offerta». © RIPRODUZIONE RISERVATA ---End text--- Author: Laura Cavestri Heading: Highlight: Per ridurre i canoni bisogna aggredire le cause che limitano da anni il numero di unità presenti Il quadro NELLE CITTÀ Il rendimento dell’affitto breve a giugno 2025 nei principali capoluoghi e in alcune località turistiche CAPOLUOGHI* PREZZI AL GIORNO - In euro MASSIMO MINIMO 0 100 VAR % REND. % 2025/24 LORDO 200 300 400 L’IMPATTO DELLA CEDOLARE La situazione dei contribuenti che hanno dichiarato canoni derivanti da affitto breve su 967.721 modelli 730 presentati nel 2025 tramite il Caf Acli Dati al 20 giugno 100% 60 Bari 75 Bologna Genova +5,2 150 40 Firenze +4,0 170 55 Cagliari Catania 140 +4,7 125 75 +3,6 4,0 3,8 3,7 11,3% Più di una casa in affitto breve DI CUI 40,3% Una o più case in affitto lungo INCASSO ANNUO RENDITA NETTA Roma AFFITTO BREVE Media/notte 140€ 35.280 9.870 LOCAZIONE 4+4 Canone 1.200€ 14.400 9.499 LOCAZIONE 3+2 Canone 1.200€ 14.400 11.552 200 65 3,7 LORDO NETTO Locazioni a confronto in quattro casi tipo. In euro. Incasso calcolato su un tasso di rimpimento al 70% +5,4 5,3 Milano 170 +4,6 AFFITTO BREVE Media/notte 130€ 4,0 32.760 8.683 Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia 90 260 70 +2,7 160 70 +5,2 145 65 +4,7 150 90 +4,5 235 70 +3,8 165 +4,4 110 360 +5,0 180 Camogli Viareggio 110 150 330 300 320 15.000 10.138 3,9 LOCAZIONE 3+2 Canone 1.110€ 13.320 11.087 3,8 Napoli 3,8 AFFITTO BREVE Media/notte 100€ 3.922 5,4 9.600 5.839 3,8 LOCAZIONE 3+2 Canone 450€ 5,5 88,7% +5,6 +5,7 +6,0 5,4 5,2 5,0 Una sola casa in affitto breve DI CUI 20,3% Una o più case in affitto lungo 5.400 4.082 Firenze AFFITTO BREVE Media/notte 120€ 6.896 LOCAZIONE 4+4 Canone 900€ 10.800 6.787 LOCAZIONE 3+2 Canone 664€ Taormina 120 (*) Zone semicentrali, bilocale. Fonte: Scenari Immobiliari 280 +5,3 25.200 LOCAZIONE 4+4 Canone 800€ LOCALITÀ TURISTICHE Golfo Aranci LOCAZIONE 4+4 Canone 1.250€ 4,3 7.968 6.233 4,8 Fonte: elaborazione del Sole 24 Ore su dati Caf Acli Fonte: SoloAffitti 30.240 Tp 2 Il Sole 24 Ore Lunedì 30 Giugno 2025 – N. 178 Primo Piano Casa e flussi turistici 484mila 38,5% L’offerta di alloggi Quota di delusi 2030 Sono 484mila gli alloggi attualmente offerti in affitto breve, secondo le analisi di Aigab. Un anno fa erano più di 500mila. Tra quanti hanno abbandonato il segmento degli affitti brevi, quattro su dieci l’hanno fatto perché delusi dai ritorni. Il 1° luglio del 2030 è prevista l’entrata in vigore del pacchetto europeo Vida, che prevede l’Iva sulle locazioni brevi. Incognita Iva adobestock Il quadro NELLE CITTÀ Il rendimento dell’affitto breve a giugno 2025 nei principali capoluoghi e in alcune località turistiche CAPOLUOGHI* PREZZI AL GIORNO - In euro MASSIMO MINIMO 0 Aumenti record. A Firenze l’incremento medio dei prezzi delle case in affitto breve registrato a giugno (+5,4%) e il più alto tra i 13 centri maggiori Affitti brevi, nelle città prezzi +4,7% a giugno Bari 60 Bologna 75 Cagliari 55 Catania 40 Nei contratti “mordi e fuggi” calano i numeri ma non i canoni. Se nelle grandi città italiane - e nelle località di vacanza – si moltiplicano i segnali di una diminuzione dell’offerta di appartamenti sul mercato con la formula dell’affitto breve, quelli che non smettono di correre sono i canoni di affitto. Anzi, proprio le nuove regole introdotte in questi mesi – dall’obbligo di Cin all’estintore – possono avere “scoraggiato” i proprietari meno motivati, contraendo l’offerta in un quadro di domanda che invece non è diminuita. Spingendo ancora al rialzo i canoni. Anche l’ultima rilevazione – elaborata da Scenari Immobiliari per Il Sole 24Ore – fotografa un quadro secondo il quale se nelle città gli aumenti medi dei canoni, rispetto a un anno fa, si sono collocati in una forbice tra il +2,7% (di Milano, dove già sono i più alti) e il +5,4% di Firenze. In alcune località estive gli incrementi sfiorano anche il +6% annuo. Nel complesso, i prezzi crescono del 4,7% e i rendimenti, in media, del 4,4% rispetto a un anno fa. «La vera domanda non è se convenga di più l’affitto breve o quello lungo, ma quale sia la formula più adatta per ogni singolo caso – ha spiegato Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti –. Oggi il proprietario ha bisogno di strumenti analitici e consulenze mirate per fare scelte sostenibili e in linea con i suoi obiettivi, perché la gestione, la tassazione e la normativa possono ribaltare la percezione iniziale. Se da un lato gli affitti brevi sembrano offrire incassi maggiori (grazie a tariffe medie giornaliere tra i 100 e i 140 euro), i costi di gestione, la fiscalità meno favorevole e le nuove normative (come il Cin o il divieto di check-in da remoto) incidono molto sulla rendita effettiva. Secondo il sondaggio condotto da SoloAffitti su quasi mille proprietari, il 38,5% di chi ha abbandonato l’affitto breve lo ha fatto proprio perché ha riscontrato guadagni inferiori alle aspettative». Per la prima volta dal post-Covid, il numero di immobili destinati agli affitti brevi ha smesso di crescere. «A Roma – spiega ancora Spronelli – dove l’effetto Giubileo avrebbe dovuto spingere il settore, il tasso di occupazione si è stabilizzato al 70%, in calo rispetto al 2024. Intanto, l’offerta sul mercato tradizionale resta tesa e frammentata, ma i proprietari sembrano sempre più orientati a soluzioni che offrano meno imprevisti e maggiore stabilità economica». Il mercato degli affitti brevi, in un Paese a vocazione turistica, è nato ed esploso in questi anni, grazie a una forte domanda, alla diffusione delle piattaforme web e dei social e a una disciplina dei contratti di affitto rigida e che rende lungo e costoso tornare in possesso di un immobile in casi di morosità e contenziosi. Tanto che molti preferivano tenerlo sfitto. «Oggi il mercato – ha spiegato Marco Celani, presidente di Aigab (l’associazione dei gestori di affitti brevi) – è più maturo e ha trovato una sua stabilità. Il mercato si autoregola. Se un anno fa gli annunci online, in questo periodo, erano 508mila, oggi sono 484mila. Sono 25mila in meno. Ma il dato non è statico. Nel frattempo, tra quelli che si sono spostati verso il 4+4 e chi affittava saltuariamente e non vuole adeguarsi alle nuove regole quindi lo lasca sfitto, ci risulta che 50mila unità siano usciti dall’affitto breve. Quest’anno avremo poi una clientela più europea. Già in calo del 3% dagli Usa, vediamo un sorprendente +28% di canadesi. Dal MedioOriente, vedremo». Non solo. «Il 32% dello stock immobiliare destinato ad affitto breve – ha aggiunto Celani – deriva da eredità ‘ Per ridurre i canoni bisogna aggredire le cause che limitano da anni il numero di unità presenti ricevute, il 28% era abitata in precedenza dai legittimi proprietari, poi trasferitisi, il 26,1% era sfitto da tempo e solo il 2,2% si è spostato da un affitto a lungo termine a uno breve.La grande verità è che ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi le eredita per una serie di motivi non è disposto ad abitarle. Gli affitti brevi danno un contributo importante al Pil e alla ricchezza delle famiglie». «I canoni cresceranno finchè la domanda sarà superiore all’offerta. In Italia, secondo i dati Istat – ha spiegato Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa (mediatori e agenti) – abbiamo oltre 35 milioni di immobili residenziali con 25 milioni di unità occupate e nove milioni di unità sfitte. Se consideriamo che sono 700mila, nel Paese, le unità destinate ad affitti brevi, queste sono circa il 2% dell’intero patrimonio immobiliare. Perché allora nove milioni sono sfitte? Davanti a un inquilino insolvente, oggi servono 5-6 mesi per la convalida di sfratto di morosità e, per ritornare in possesso dell’immobile, il proprietario impiega da uno a due anni. Nel frattempo, non incassa i canoni, paga le tasse e le spese condominiali. Per ridurre i canoni bisogna affrontare, in maniera strutturale, come far crescere l’offerta». © RIPRODUZIONE RISERVATA Gli italiani iniziano ad accusare l’overtourism La rilevazione Aumento dei rifiuti, luoghi sovraffollati e meno alloggi Firenze la più sensibile Margherita Ceci A metà tra opportunità economica e sfruttamento eccessivo delle risorse: il turismo è croce e delizia per gli italiani. Il campione individuato da Ipsos per l’Osservatorio sulla società italiana di Unipol, intervistato sul tema, è d’accordo sui benefici che porta all’occupazione, ma rimane critico sulle ricadute negative dell’overturism, dalla gestione dei rifiuti alla scarsa disponibilità di alloggi per i residenti. La richiesta va alle amministrazioni locali: serve migliorare la mobilità e contenere gli affitti brevi. È questa la fotografia che emerge dalla rilevazione sul pensiero degli italiani. Un giudizio generalmente positivo per quanto riguarda i vantaggi economici, soprattutto secondo gli abitanti di Sud e Isole, regioni in cui il turismo rappresenta la voce più incisiva sulle entrate. Qui, il 58% ritiene che sia più un’opportunità – la media italiana è del 54% – che fonte di problemi. Al momento un italiano su due (56%) pensa che l’Italia sia interessata dal fenomeno dell’overtourism, ma la percentuale si dimezza se si passa a considerare solo la propria zona o città (28%). Se si prendono solo le aree metropolitane però, la situazione cambia (58%), tornando allineata al dato nazionale. Non a caso, è nelle città con numeri più contenuti in cui la percezione positiva del turismo è maggiore: i cittadini di Cagliari e Verona per esempio, lo considerano fattore di crescita economica nel 73 e 70% dei casi, mentre in città come Roma e Firenze le percentuali registrate sono rispettivamente del 49 e 51 per cento. «Il capoluogo toscano – si legge nella ricerca – è il più sensibile alle problematiche del turismo; qui spiccano anche i problemi legati alla chiusura di attività storiche e la perdita di autenticità, oltre che lo spopolamento dei centri storici». Gli affitti brevi sono percepiti più come un problema (35%) che come un vantaggio economico, soprattutto a Verona (52%), Firenze (40%), Roma (38%) e Milano (38%). La maggior parte degli italiani poi è d’accordo con la decisione del ministero dell’Interno di vietare l’uso delle key box (dispositivi per effettuare il check-in ritirando le chiavi in autonomia). ‘ Il 57% dei residenti nelle aree metropolitane sarebbe favorevole a maggiori vincoli sul modello di Barcellona Nelle aree metropolitane inoltre, i residenti sarebbero più favorevoli (57%) a strette sugli affitti brevi, con regole e requisiti più rigidi per la loro gestione su modello di città come New York, Barcellona e Parigi. Nel caso di Firenze e Verona, i cittadini d’accordo sono due su tre. I problemi maggiormente sentiti dagli italiani? Aumento dei rifiuti, sovraffollamento nei luoghi pubblici e aumento dei prezzi degli affitti. Ma non manca il caro vita: i cittadini, soprattutto più giovani, ritengono che l’overtourism possa influenzare al rialzo i prezzi della città. Miglioramento delle infrastrutture, aumento dei servizi di mobilità e di servizi esclusivamente ai residenti sono invece le misure più attese e di cui le amministrazioni locali dovrebbero occuparsi. Firenze, in particolare, chiede di limitare gli affitti brevi e di introdurre misure come il numero chiuso o il ticket d’ingresso per i turisti. © RIPRODUZIONE RISERVATA 300 400 170 150 125 75 Genova 65 200 170 90 260 +4,0 3,7 +5,2 4,0 +4,7 3,8 +3,6 3,7 +5,4 5,3 +4,6 4,0 +2,7 4,3 +5,2 3,9 Napoli 70 160 Padova 70 145 +4,7 3,8 Palermo 65 150 +4,5 3,8 +3,8 5,4 +4,4 3,8 +5,0 5,5 +5,6 5,4 +5,7 5,2 +6,0 5,0 +5,3 4,8 Roma Laura Cavestri 200 140 Firenze Milano Mercato. Il 30% dello stock è frutto di eredità, ma per Scenari Immobiliari l’offerta è carente, frenata anche dai maggiori oneri, a fronte di una domanda crescente. Il trend crea pressione sui valori 100 VAR % REND. % 2025/24 LORDO Torino Venezia 90 235 70 165 110 360 LOCALITÀ TURISTICHE 180 Golfo Aranci Camogli Viareggio Taormina 330 110 300 150 320 120 280 (*) Zone semicentrali, bilocale. Fonte: Scenari Immobiliari Immobili cointestati, l’errore nella Cu ostacola la gestione delle ritenute Certificazioni uniche Solo il comproprietario indicato dagli intermediari può scomputare l’acconto Mario Cerofolini Lorenzo Pegorin Gian Paolo Ranocchi La gestione delle locazioni brevi nel modello Redditi 2025 sta creando a professionisti e operatori del settore alcuni problemi, legati principalmente a incongruenze ed errori che possono emergere dalla Certificazione unica rilasciata dagli intermediari immobiliari. Inoltre, soprattutto in caso di cointestazione dell’immobile, le regole di gestione dell’adempimento dichiarativo possono determinare situazioni di squilibrio tra i comproprietari che andrebbero riviste da parte dell’amministrazione finanziaria. Cu e controlli incrociati In caso di affitti brevi stipulati tramite gli intermediari immobiliari, sussiste per questi ultimi l’obbligo – se incassano o intervengono nel pagamento – di operare una ritenuta del 21% (articolo 4, Dl 50/2017) quale acconto dell’imposta sul reddito del locatore, con obbligo di rilascio di una Cu riepilogativa annuale. Tuttavia, il modo in cui viene eseguito tale adempimento può determinare alcuni problemi, da risolvere in sede di dichiarazione. In alcuni casi, ad esempio, viene indicato un solo Cin, anche in presenza di più immobili registrati. Altre volte – ma questo è un problema legato anche ai dati comunicati in sede di attribuzione dell’incarico – il reddito viene attribuito al gestore dell’account (il figlio o il coniuge), e non al proprietario reale dell’immobile. Essendo la Cu l’unico strumento a disposizione dell’agenzia delle Entrate per effettuare i controlli incrociati, è chiaro che un eventuale disallineamento tra il dato della certificazione e quanto dichiarato dal contribuente potrebbe generare una verifica da parte del Fisco. Comproprietà e ritenute A questo punto si pone il problema legato alla gestione dell’adempimento dichiarativo. Così, ad esempio, in caso di Cu rilascia Image:adobestock Aumenti record. A Firenze l’incremento medio dei prezzi delle case in affitto breve registrato a giugno (+5,4%) e il più alto tra i 13 centri maggiori -tit_org- Affitti brevi, prezzi ancora in aumento: 4,7% in un anno Affitti brevi, nelle città prezzi 4,7% a giugno -sec_org-