Sulla cedolare secca non incide il conduttore L’opzione esercitata dal locatore di un immobile per il regime della cedolare secca, pur precludendogli l’aggiornamento del canone, non può essere impedita dal conduttore, la cui qualità soggettiva non rileva ai fini dell’accesso al regime fiscale. Sono le osservazioni rese dalla Cgt di I grado di Milano con la sentenza n. 1194/2025, depositata lo scorso 12 marzo. Una contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle entrate di Milano per il mancato versamento dell’imposta di registro su un contratto di locazione, deducendo di aver optato per il regime della cedolare secca, secondo la ricorrente applicabile anche nelle ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione a uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale. Col ricorso affermava che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, dlgs n. 23 del 2011 si riferiva esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. Per l’ufficio, invece non era prevista la possibilità di adesione al regime fiscale della cedolare secca essendo parte conduttrice diversa da persona fisica: il conduttore, infatti, era una società che svolge attività d’impresa. La Corte milanese, in composizione monocratica, ha però accolto il ricorso richiamando la sentenza di Cassazione n. 12395/2024. Per il supremo collegio il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, e relative pertinenze, locate a uso abitativo, che abbia optato per il regime della “cedolare secca”, non può chiedere l’aggiornamento del canone e né il conduttore può in alcun modo incidere su tale scelta. Poiché la normativa attribuisce esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, l’esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove a uso abitativo, alla attività professionale del conduttore. Ragionare diversamente, conclude la Cgt, comporterebbe, considerando che il regime tributario in esame avvantaggia anche il conduttore (in considerazione dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone), una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime. Benito Fuoco ---End text--- Author: Benito Fuoco Heading: Highlight: LE MOTIVAZIONI DELLA SENTENZA (…) La sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 12395 del 7/5/2024 citata dalla parte ricorrente ha affermato che: il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, e relative pertinenze, locate a uso abitativo, che abbia optato per il regime della cedolare secca, assolve il proprio obbligo tributario mediante versamento, in acconto e a saldo, della cedolare secca, secondo le modalità definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, emesso in forza di quanto previsto dall’art. 3, comma 4, del decreto legislativo citato. (…) il locatore, che opta per tale regime tributario agevolato, non può chiedere l’aggiornamento del canone. Ai sensi dell’art. 3, sesto comma, del dlgs n. 23 del 2011 le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo, che prevedono il descritto regime della cedolare secca, non si applicano alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. Stante la necessità di coordinare la disposizione in esame con quelle richiamate, di cui ai precedenti commi, che attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, l’esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove a uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (…). In questo senso depone non solo la lettera, ma anche la ratio della legge, che non è solo quella di contrastare l’evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili a uso abitativo (…) e quella di sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare, che richiede periodiche spese di manutenzione straordinaria. La circostanza che il regime tributario in esame avvantaggia anche il conduttore (in considerazione dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone) non può certo giustificare un’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del dlgs n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime. (…) Image: -tit_org- Sulla cedolare secca non incide il conduttore -sec_org-