FISCO Contribuenti al bivio per usufruire dell’aliquota al 50%, dopo la circolare n. 8 delle Entrate Case disabitate, bonus a rischio Tra gli ostacoli: cantieri bloccati, contenziosi e inagibilità Pagina a cura DI CRISTIAN ANGELI er garantirsi l’aliquota maggiorata al 50% della detrazione fiscale sulle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia nel 2025, il contribuente deve stabilire la propria dimora nell’immobile prima che inizino i lavori, ove la natura degli stessi lo consenta. Qualora, al contrario, l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale al termine dei lavori, come precisato nella circolare n. 8/2025 dell’Agenzia delle entrate, l’ottenimento della maggiorazione si scontra con una serie di incertezze applicative che possono penalizzare fortemente il contribuente e che divengono inevitabili qualora l’immobile sia in stato di vetustà o collabente. È una delle conclusioni a cui si giunge “calando in pratica” i chiarimenti forniti dalla circolare n. 8 del 19 giugno scorso, che prevede come la detrazione fiscale maggiorata (50% anziché 36% per le spese sostenute nel 2025 o 36% anziché 30 per gli anni 2026 e 2027) spetti anche qualora il contribuente trasferisca la propria dimora nell’immobile al termine dei lavori, senza chiarire però come fare nel periodo intercorrente tra l’apertura del cantiere e il momento in cui il contribuente vi abita stabilmente. Tempi lunghi e rischio fiscale. In presenza del requisito di abitazione principale maturato alla fine dei lavori, il contribuente si espone a un rischio fiscale concreto poiché la normativa tace su come gestire le annualità precedenti tale momento, che possono essere numerose in caso di cantieri lunghi o soggetti a blocchi imprevisti. L’effetto pratico è che, in assenza di un’interpretazione chiarificatrice, il contribuente si trova costretto a scegliere fra due strade: richiedere da subito la maggiorazione, assumendosi il rischio di restituzione in caso di verifica, oppure optare per la detrazione ordinaria al 36%, con un risparmio del 14% in meno, e presentando una successiva correzione mediante dichiarazione integrativa. Questa seconda opzione, per quanto lecita, comporta aggravi operativi, soprattutto quando la detrazione è soggetta a visto di conformità o certificazione da parte di un Caf o di un professionista. A tal proposito, non è chiarito nemmeno se sia sufficiente una dichiarazione sostitutiva del contribuente per atteP stare il futuro requisito, come avviene in altri ambiti fiscali. Ostacoli anche giudiziari. Alla complessità delle regole si aggiunge un rischio ulteriore rappresentato dai possibili contenziosi che possono insorgere tra committente e impresa. Recenti sentenze hanno chiarito (cfr. Tribunale di Prato, ordinanza del 2 maggio 2025) che l’impresa non può trattenere ponteggi o strutture come forma di autotutela e che è tenuta a sgombrarli per consentire la prosecuzione delle opere. Tuttavia, nella pratica, lo stallo dei cantieri è uno degli scenari più frequenti. In caso di inadempienze contrattuali, mancati pagamenti o ritardi, l’impresa può sospendere gli interventi, lasciando l’immobile in un limbo tecnico e giuridico. Quando ciò accade, il contribuente rischia di perdere non solo la detrazione per le spese già sostenute, ma anche la possibilità di vedersi riconosciuta l’aliquota maggiorata. Questo perché la dimora abituale, se non già effettiva prima dell’inizio dei lavori, diventa pressoché impossibile da instaurare durante l’esecuzione, con il risultato che il requisito dell’abitazione principale potrebbe maturare dopo anni, rendendo di fatto irrealizzabile l’acquisizione del beneficio nei tempi stabiliti. Una corsa contro il tempo. Nei condomini la complessità tecnica, le autorizzazioni assembleari e i tempi di appalto rendono frequente l’ipotesi di cantieri pluriennali. Diversa è la situazione per gli interventi su edifici unifamiliari o unità autonome, dove, in linea generale, la durata dei lavori è più contenuta. In questi casi, il rischio di perdere il beneficio del 50% è minore, ma resta comunque necessario pianificare con attenzione le tempistiche, sia in fase progettuale sia contrattuale. Le scelte tecniche, la gestione dei ritardi, le clausole legate a responsabilità fiscali e le procedure di fine lavori e agibilità devono essere coordinate in modo preciso. Il meccanismo premiale introdotto dal legislatore sembra quindi non tener conto appieno della realtà operativa di chi acquista un immobile da ristrutturare con l’intenzione di trasferirvi la propria abitazione principale solo dopo la conclusione dei lavori, e per questo l’unico modo per evitare incertezze applicative è stabilire la propria dimora (o dei propri familiari come consentito dal Tuir) nell’immobile prima che inizino i lavori, attuando una serie di comportamenti che consentano di dimostrare al Fisco di abitarvi. A tal fine non è sufficiente la residenza, bensì occorre l’allaccio delle utenze e gli effettivi consumi, oppure la presenza di certificazioni sanitarie quali la scelta del medico di base o altre forme di domiciliazione nel Comune in cui è ubicato l’immobile. Fabbricati collabenti e lavori invasivi. Nel caso di immobili in stato collabente, ruderi o unità totalmente inagibili, l’instaurazione della dimora abituale prima dell’inizio dei lavori di ristrutturazione risulta oggettivamente impossibile. Di conseguenza, il requisito dell’abitazione principale, da cui discende la possibilità di fruire fin da subito della detrazione maggiorata, potrà maturare solo al termine degli interventi. In tali circostanze, il contribuente non può che seguire, per il periodo in cui si svolgono i lavori, una delle opzioni già delineate: rinunciare temporaneamente all’aliquota del 50% e successivamente, al momento dell’instaurarsi della dimora abituale, valutare il recupero mediante dichiarazione integrativa, ove possibile. Nei casi in cui la natura tecnica degli interventi comporti un’interdizione temporanea dell’immobile, per esempio per opere strutturali interne, rifacimento della copertura o demolizione degli impianti, l’impossibilità di abitarlo durante i lavori comporta le medesime conseguenze: l’assenza del requisito della dimora prima dell’inizio del cantiere e, quindi, la necessità di posticipare il riconoscimento del beneficio maggiorato al momento in cui l’unità sarà effettivamente adibita ad abitazione principale. ---End text--- Author: CRISTIAN ANGELI Heading: Highlight: I chiarimenti della circolare 8/2025 Terna Aliquota maggiorata 50% Chiarimenti Note operative Ammessa per spese 2025, a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale Dimora anche a lavori ultimati, ma senza chiarimenti sulla gestione delle rate intermedie Requisito di dimora Non basta la residenza Utenze attive, consumi anagra?ca: serve dimora effettivi, documentazione abituale documentabile sanitaria, ecc. Pertinenze Ammesse solo se già for- Vincolo consigliato almeno malmente vincolate all’abi- alla data della prima spesa tazione principale agevolabile Edi?ci inagibili /collabenti Requisito dimora non pos- Accesso al 50% solo ex post, con eventuale resibile prima dei lavori cupero via dichiarazione integrativa Contenziosi e blocchi lavori Criticità operative per il Rischio ?scale in caso di requisite dell’abitazione ritardi, sospensioni o interprincipale ruzioni contrattuali Image: -tit_org- Case disabitate, bonus a rischio -sec_org-