Non sono solo zona e dimensioni a stabilire il valore di una casa. Dal terrazzo alla classe energetica, dall’ascensore ai servizi: tutti i parametri che fanno salire o scendere il prezzo MATTONE/2 Quanto vale un mq? uanto vale davvero una casa? Si sa che piano alto, vista panoramica, terrazzo, finiture di pregio aggiungono valore a un’abitazione perché sono le caratteristiche che tutti vorrebbero. Non a caso di molte di queste l’Agenzia delle Entrate tiene conto nel determinare il valore catastale di un immobile. E non a caso, più che al metro quadro, una casa si valuta nel suo insieme. Oggi però il mercato ne prende in considerazione anche di nuove, dalla classe energetica alla vicinanza ai mezzi pubblici, dalle pertinenze agli arredi. Del resto ciascuno di noi quando cerca casa, oltre alla grandezza dell’abitazione e al prezzo al metro quadro della zona, valuta tanti altri fattori, alcuni oggettivi, altri personali (come la vicinanza al luogo di lavoro) o più semplicemente di gusto. Ma quanto pesano davvero e quali sono invece le cose che tolgono valore? Il tutto fermo restando che il valore base al metro quadrato dipende dalla zona. Anzi, come dicono gli immobiliaristi, tre sono le cose che determinano il prezzo di un immobile: location, location, location! E se, in centro come in periferia, nella location rientrano certamente la centralità della zona e il livello qualitativo degli immobili, oggi sempre più valore ha anche la raggiungibilità, in primis la vicinanza ai mezzi pubblici se la casa è in città, ma anche la vicinanza a stazioni, aeroporti, autostrade se si tratta di una località turistica. In città comunque la vicinanza alla metro da sola aggiunge buon 10-15% al valore al metro quadro dell’area. Superato questo step, a incidere sulla valutazione contribuisce senz’altro lo stato di conservazione dell’immobile. «Non a caso, oltre agli immobili di pregio, a spuntare a i valori più alti sono le nuove costruzioni, grazie al fatto che vantano peculiarità importanti», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro studi di AbitareCo: «Sono il top sotto il profilo dello stato manutentivo, e in più in genere rispondono in toto o quasi alle moderne esigenze della domanda in termini di suddivisione degli ambienti, finiture oppure, oggi sempre più importante, di migliore efficienza energetica». E infatti le case nuove in media costano almeno il 15% in più rispetto alle altre, con punte anche del 20-25% nelle principali città, complice la cronica scarsità di offerta dovuta alla mancanza di aree edificabili e più di recente anche l’inflazione che ha fatto lievitare i costi di costruzione scoraggiando l’avvio di nuovi progetti. Q «Nuove costruzioni a parte, che comunque nel giro di una decina d’anni al massimo perdono questo vantaggio competitivo, la domanda in genere si concentra su edifici e appartamenti ristrutturati, così che l’acquirente non debba perdere tempo in ristrutturazioni onerose e possa entrare in casa già al rogito, importante soprattutto se in parallelo si deve procedere alla vendita di un’altra casa», sottolinea Emanuele Barbera, presidente del gruppo immobiliare Sarpi. «Ma non solo: a preferire case già ristrutturate, magari anche arredate, a sorpresa sono spesso i giovani o chi ha minori disponibilità finanziarie: in questo modo, specie dopo la riduzione delle agevolazioni fiscali, chi compra avvalendosi di un finanziamento di fatto copre i costi di ristrutturazione e arredo spalmandoli sull’intera durata del mutuo, senza dover quindi sborsare tutto subito». In cifre un edificio o un appartamento ristrutturati ma non nuovi costano in media il 5-10% in più, mentre al contrario uno non ristrutturato subisce una decurtazione che può andare dal 15 al 35%. Attenzione però: nonostante quanto detto, per chi vende non sempre è conveniente ristrutturare nel tentativo di spuntare un prezzo migliore. La ristrutturazione, oltre a richiedere tempo, rischia di costare più di quanto si otterrà poi con la vendita, specie se non incontra i gusti dell’acquirente. Importante inoltre che anche l’edificio sia in ordine: sempre più spesso oggi l’acquirente richiede i verbali delle ultime assemblee condominiali per vedere se sono state deliberate spese importanti e, nel caso, sottrarre la cifra preventivata dal prezzo d’acquisto. La casa vera e propria invece guadagna punti se in una via tranquilla (+10-15%), man mano che si sale di piano, per un totale del 15-25% di plus valore se si parla di attico o di vista panoramica e comunque con buona esposizione. Il tutto a patto che l’edificio sia dotato di ascensore, altrimenti a ogni piano in più il prezzo scende (-25% dal quinto piano in su), con la sola eccezione dei palazzi storici di pregio con vincoli specifici. Per la stessa ragione pagano pegno le case al pianterreno (-10/-15%), esposte a nord o solo sull’interno (-5/-10%), peggio ancora se affacciate su una via rumorosa e trafficata (da -10% a -20%). Pesa meno o comunque poco la suddivisione degli ambienti, perché rientra nello stato manutentivo: molto apprezzati, specie dalle giovani coppie, il living con cucina a vista, la cabina armadio e magari anche il bagno in camera e la lavanderia, ma sono tutte voci che rientrano nel concetto di casa ristrutturata,vale a dire anche moderna, nella struttura come nei materiali. Un discorso a parte merita invece il tema dell’efficienza energetica. Gli edifici in classe più alta, cioè da A+ a B, sono soltanto quelli nuovi o ristrutturati a nuovo, che come accennato presentano già un sovrapprezzo. Gli altri, anche se dotati di cappotto termico, caldaia moderna, infissi super efficienti e così via, in genere non vanno oltre le classi C o D, poco prezzate in fase di acquisto. Più che sul prezzo attuale però la classe energetica può pesare su quello futuro, cioè sul mantenimento del valore dell’immobile nel tempo, complici gli obblighi derivanti dalla normativa europea in vigore dal 2030. Secondo un’analisi di Crif Real Estate Services, società di valutazioni immobiliari, tra il primo e il secondo semestre 2024 la forbice tra il prezzo medio delle abitazioni green (classe A e B) e quelle brown (classi dalla C alla G), si è ampliata, al punto che nel Nord Est a fine anno superava i 900 euro al metro quadro (50%), scendendo invece a 600 euro (30%) nel Centro e Sud Italia. Terzo pilastro della valutazione di una casa sono spazi esterni e pertinenze. Giardini e terrazzi, talvolta anche verande e balconi, da sempre sono molto richiesti, ma con l’avvento dello smart working hanno acquisito ulteriore valore. La scarsità di offerta soprattutto dei terrazzi ne ha fatto lievitare di molto il valore, specie nelle città con un clima mite dove sono godibili per molti mesi l’anno. Inoltre se già da solo il terrazzo abitabile (almeno 15 metri quadrati) aggiunge un buon 10-20% di valore a un appartamento, quando si tratta di un attico, che unisce anche piano alto e vista panoramica, si arriva anche al 30% e oltre. Nelle nuove costruzioni, per esempio, se un’abitazione al primo piano costa 7 mila euro al metro quadro, l’attico arriva facilmente a quota 10-11 mila euro. Un ulteriore plus è fornito da cantine e solai che oggi, a differenza che in passato, nelle nuove costruzioni sono venduti a parte, e in genere vanno pure a ruba, complici case sempre più piccole. In una città come Milano il loro prezzo medio si aggira sui 7-8 mila euro a corpo. Ma il più desiderato è senz’altro il box, o in alternativa il posto auto: fanno apprezzare l’abitazione anche del 10-15%, che invece si deprezza anche del 10% in loro assenza. Sempre tra le pertinenze rientrano anche le cosiddette amenity, oggi frequenti nelle case di nuova costruzione. Palestra, locali per smartworking o per le feste dei bambini, deposito per le biciclette e locker dove depositare la spesa online rappresentano indubbie comodità. E senza neanche pesare troppo sulle spese condominiali: l’alta efficienza energetica delle case nuove permette di risparmiare molto sui costi di riscaldamento e raffrescamento e di ammortizzare i costi dei locali di servizio. (riproduzione riservata) ---End text--- Author: Teresa Campo Heading: Highlight: Image:QUANTO VALE LA TUA CASA Caratteristiche che incidono in positivo o negativo sul prezzo al metro quadro della zona Stato di Conservazione Stabile ristrutturato Edificio da ristrutturare Abitazione finemente ristrutturata Casa da ristrutturare internamente Abitazione in buono stato Nuova costruzione oppure casa in classe energetica elevata Architettura di pregio Pertinenze e spazi esterni Balconi e verande Casa con terrazzo (min.15 mq) Giardino esclusivo Cantine e solai Esposizione e Vista Attico Piano terra Orientamento a sud Vista panoramica o su parchi o siti storici Vista interna Completamente interna Via poco trafficata Via trafficata e rumorosa Box Auto e Posto Auto Box o box doppio Posto auto di proprietà esclusiva Assenza di box Altre caratteristiche Vicinanza mezzi pubblici Stabile senza ascensore* Portineria Portineria 24 ore Riscaldamento autonomo Amenities (palestra, deposito biciclette, sala per smart working o per feste dei bambini, locker ecc.)** Arredo parziale o totale 5% da -5% a -15% 10% da -20% a -35% nessuna variazione 15% da +10% a +20% 5% (dipende dall'affaccio) da + 10% a +20% 5% ciascuno +5% da +15% a +20% da -5% a -15% 5% da +10% a +20% -5% -10% da +10% a +20% da -10% a -20% da +10% a +15% da +5% a +10% -10% da +5% a +15% Piano terra e 1° piano +5/10%, 2° piano -5%, 3° -15%, 4° -20%, 5° -25%, oltre da -30% in su 5% 10% da +5% a +10% *Tranne appartamenti senza ascensore ma ubicati in zone di prestigio o di interesse storico Fonte: Centro Studi Abitare Co. da +5% a +10% da +10% a +20% **per le case nuove sono già inclusi nel prezzo Withub -tit_org- Quanto vale un mq? -sec_org-