Certificato di agibilità, all’acquirente solo i costi amministrativi Se l’atto manca solo perché la pratica non è avviata diritto limitato alle spese Risarcimento Antonino Guarino La compravendita immobiliare è un processo complesso, spesso al centro di contenziosi, nella cui dinamica gioca un ruolo fondamentale e rappresenta un punto nevralgico la presenza e la regolarità del certificato di agibilità. Sul tema, la Cassazione, (ordinanza n. 10449/2025) ha fatto delle precisazioni sull’inadempimento del venditore per la mancata consegna del documento e le implicazioni risarcitorie. È, infatti, obbligo del venditore consegnare i titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene venduto, come sancito dall’articolo 1477, comma 3, del Codice civile. La giurisprudenza ha consolidato la posizione secondo cui il certificato di agibilità rientra tra i documenti essenziali per l’uso dell’immobile e la sua assenza al momento del trasferimento della proprietà integra un inadempimento dell’obbligazione in capo al venditore. La ragione di tale inclusione risiede nella funzione pubblicistica del certificato, che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio, nonché la sua conformità al progetto. L’assenza del certificato incide, dunque, sulla legittimità d’uso e sulla piena commerciabilità giuridica dell’immobile. La novità introdotta è nella distinzione tra due tipologie di difetto del certificato di agibilità, che influenzano la qualificazione dell’inadempimento e le conseguenze risarcitorie: la carenza meramente formale e la carenza sostanziale. La prima si verifica quando l’immobile possiede i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico, ma la pratica amministrativa per il rilascio del certificato non è stata avviata o è in corso. In questo caso, l’inadempimento del venditore è legato all’omissione di un onere documentale poiché tale carenza «non incide sulla commerciabilità della res (in senso proprio)», intendendo con ciò la sua idoneità strutturale e funzionale all’uso pattuito. L’immobile è utilizzabile, ma l’acquirente dovrà farsi carico degli adempimenti amministrativi per la regolarizzazione. La seconda tipologia di vulnus, invece, rileva quando la mancanza del certificato di agibilità è dovuta all’effettiva assenza di requisiti strutturali, igienico-sanitari o di sicurezza che precludono l’ottenimento del titolo. Ipotesi che può configurarsi come «vendita di aliud pro alio», se le difformità sono gravi e insanabili, o come «vizio redibitorio», se le difformità sono significative ma sanabili: in questi casi, le tutele approntate dall’ordinamento sono tanto legate all’esperimento di azioni di risoluzione contrattuale quanto ad azioni volte ad ottenere la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno. La pronuncia si è focalizzata sulla prima ipotesi, quella concernente la carenza meramente formale, evidenziando in maniera innovativa anche il connesso argomento relativo alla quantificazione del danno risarcibile. Mentre la giurisprudenza tradizionale tendeva a riconoscere un risarcimento basato sulla diminuzione del valore commerciale dell’immobile dovuta alla mancanza del certificato, la sentenza in esame opera un’interpretazione restrittiva circa le carenze documentali. Si statuisce che, nel caso di carenza meramente formale, l’inadempimento «non incide sulla commerciabilità della res, ma sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l’esborso dei relativi oneri, configurando il danno risarcibile come non computabile nella svalutazione del valore dell’immobile, circoscrivendolo al quantum dei costi effettivi sostenuti dall’acquirente per ottenere il certificato, incluse spese amministrative e parcelle professionali. La pronuncia analizza un altro principio rilevante: quello rappresentato dalla compensatio lucri cum damno. Se l’acquirente, pur avendo subito l’inadempimento iniziale, riesce a ottenere il certificato e a rivendere l’immobile godendo di una significativa plusvalenza, il pregiudizio economico non può più essere parametrato alla presunta svalutazione originaria del bene poiché il guadagno dalla rivendita attenua o annulla il danno patrimoniale, limitandolo ai costi vivi sopportati per la regolarizzazione documentale. Approccio che mira a evitare un ingiustificato arricchimento dell’acquirente, garantendo che il risarcimento abbia una funzione ripristinatoria e non sanzionatoria. La controversia riguardava l’omessa consegna del certificato di agibilità da parte di una società immobiliare. L’acquirente aveva ottenuto in primo grado e in appello un risarcimento basato sulla ridotta commerciabilità del bene; tuttavia, la società ricorrente in Cassazione ha evidenziato come l’acquirente avesse comunque ottenuto il certificato e rivenduto l’immobile con un notevole profitto. La Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ritenuto che la Corte territoriale avesse erroneamente quantificato il danno senza considerare la regolarizzazione successiva del bene e la plusvalenza ottenuta, limitando il risarcimento ai soli costi sostenuti per ottenere la certificazione. La pronuncia rappresenta un’importante tappa nell’affinamento dei criteri di imputazione e quantificazione del danno nella compravendita immobiliare, promuovendo un approccio più razionale e proporzionato alle pretese risarcitorie per i difetti delle operazioni immobiliari, distinguendo tra inadempimenti che compromettono la funzione economico-sociale del bene e quelli che generano un mero onere amministrativo-burocratico, andando a rimodulare i profili attinenti l’onere della prova, gravando in capo all’acquirente la dimostrazione non tanto della diminuzione del valore del bene, ma soprattutto dell’effettiva quantificazione dei costi sopportati per la regolarizzazione documentale. © RIPRODUZIONE RISERVATA ---End text--- Author: Mario Benedetti Heading: Risarcimento Highlight: ONLINE Staff leasing a rischio stop La Corte di giustizia dell’Ue è stata chiamata a decidere se la norma italiana è conforme a quella europea. Parere negativo della commissione Ue. Coinvolti 50mila lavoratori. di Matteo Prioschi La versione integrale dell’articolo su: .ilsole24ore.com la rivista digitale Modulo24 Responsabilità e Risarcimento L’articolo costituisce un estratto del commento pubblicato su Il Mensile – Responsabilità e Risarcimento (Direzione scientifica Mario Benedetti), la rivista parte integrante del Modulo24 Responsabilità e risarcimento che si propone di affrontare con taglio operativo le problematiche di ordine tecnico che il professionista è chiamato quotidianamente ad affrontare e risolvere nell’ambito della responsabilità civile e del risarcimento del danno. Per consultare il Modulo24: https://modulo24responsabilita. ilsole24ore.com Image: -tit_org- Norme & tributi - Certificato di agibilità, all’acquirente solo i costi amministrativi -sec_org-