IMMOBILI/Studio del Notariato sugli scenari dopo il dl Salva casa Inagibile ma vendibile Intatta la possibilità giuridica di cedere il bene ’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio. Peraltro, essa è il presupposto dell’utilizzabilità dell’immobile e, quindi, incide sulla sua commerciabilità “economica”, con il rischio della risoluzione del contratto. Questo è quanto ha messo nero su bianco il Consiglio Nazionale del Notariato (CNN), nello Studio n. 40-2025/P, diffuso ieri, e intitolato “L’agibilità dopo il decreto cd. salva casa”. Il documento analizza le modifiche alla disciplina dell’agibilità degli immobili e, in particolare, all’articolo 24 del TUE (Testo Unico per l’edilizia, dpr 380/2001), apportate dal decreto-legge 69/2024. Innanzi tutto, i notai sottolineano che la presentazione della segnalazione certificata di agibilità non è condizione per poter abitare all’edificio: ciò in quanto per escluderne il godimento è necessaria un’inibizione espressa da parte della pubL blica amministrazione o mediante un provvedimento interdittivo o mediante la dichiarazione formale di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 26 TUE. In secondo luogo, in assenza di specifiche prescrizioni normative, il difetto di agibilità non inibisce la giuridica commerciabilità degli edifici, né ha alcuna influenza sulla validità dell’atto e conseguentemente in ordine alla responsabilità disciplinare del notaio. Inoltre, nessuna specifica menzione è necessaria in atto in ordine all’agibilità. Tuttavia, prosegue lo studio, è fortemente opportuna la previsione di apposite clausole sul punto, che, oltre a indicare gli estremi dell’agibilità, si riferiscano alla normativa tempo per tempo applicabile e descrivano l’adempimento delle eventuali obbligazioni e sanzioni di natura amministrativa. Quanto detto riguarda la possibilità giuridica di vendere un immobile senza agibilità. Da ciò va tenuta distinta, però, la commerciabilità “economica” di un edificio privo di agibilità. A questo riguardo, i notai sottolineano che, di regola, il venditore deve consegnare all’acquirente la documentazione relativa all’agibilità: in mancanza l’acquirente può anche rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo. Peraltro, il venditore può, in alcuni casi, essere esonerato dall’incombenza e si può arrivare anche a ipotesi estreme, in cui le parti nel contratto escludono l’obbligo di consegnare l’agibilità, con l’introduzione nel contratto di apposite regole inerenti sia l’aspetto procedimentale sia la questione delle obbligazioni amministrative sia l’aspetto sanzionatorio. In ogni caso, in materia di incommerciabilità economica passa dal piano della validità dell’atto al piano della responsabilità dei contraenti e, rileva lo studio, conseguentemente del notaio se non ha sufficientemente informato le parti. In effetti, se il difetto dell'agibilità è reso noto all’acquirente prima della stipulazione del contratto definitivo di vendita, quest’ultimo potrà rifiutarsi di concludere l'operazione, solo qualora sia verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione. I notai precisano, però, che per sollevare l’alienante dall’obbligo di consegnare la certificazione è necessaria un’apposita dichiarazione dell’acquirente, non essendo sufficiente né la mera conoscenza del mancato rilascio della certificazione, né la presenza in atto della dichiarazione della conoscenza dello stato di fatto e di diritto dell’immobile: è una clausola rituale da cui non può essere desunta un’espressa rinuncia all’agibilità. I notai, infine, distinguono l’inagibilità “formale” da quella “sostanziale”: se manca la documentazione, ma siano presenti in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, il contratto non può essere risolto solo per la mancanza del documento. ---End text--- Author: ANTONIO CICCIA MESSINA Heading: Highlight: Image: -tit_org- Inagibile ma vendibile -sec_org-