Lo studio del Consiglio nazionale del notariato sugli accertamenti di conformità Abuso minore con rogito veloce Non necessario citare la sanatoria e verificare la conformità ogiti più snelli e più sicuri per gli immobili con abusi minori sanati: nell’atto non c’è’ obbligo di menzionare la sanatoria e il notaio non è tenuto a verificare la conformità. È quanto indicato dallo studio n. 226-2024/P del Consiglio nazionale del notariato intitolato “accertamenti di conformità: artt. 36 e 36 bis TUE e attività notarile”. Il documento analizza le ricadute, in materia di compravendita immobiliare, delle novità apportate al TUE (Testo Unico per l’edilizia, dpr 380/2001) dal decreto “Salva Casa” e cioè dal decreto-legge 69/2024. In particolare, il decreto “Salva Casa” ha sdoppiato la disciplina dell’accertamento di conformità (noto anche come “sanatoria a regime”), che è il procedimento ordinario, distinto dagli straordinari condoni, per sanare gli abusi edilizi. R Per effetto del dl 69/2024 abbiamo, da un lato, la sanatoria dell’articolo 36 del TUE, relativa agli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, il cui rilascio è subordinato alla “doppia conformità”: per ottenerla l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Dall’altro lato, abbiamo la sanatoria semplificata dell’articolo 36-bis relativo agli abusi “secondari” (variazioni essenziali, parziali difformità, assenza o difformità dalla Scia ordinaria), per ottenere la quale basta la conformità “asimmetrica” (conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza e conformità alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento).La sopravvenuta bipartizione incide sulle formalità di stesura degli atti di compravendita e sul conseguente regime di nullità. Lo studio spiega, quindi, che, in sede di stipula relativa a un immobile per il quale viene esibita una pratica edilizia riferita all'articolo 36 TUE (accertamento di conformità di abusi gravi), il notaio dovrà verificare che, a seguito dell'istanza di sanatoria, sia stato emesso il permesso di costruire in sanatoria da parte del comune interessato. Inoltre, il silenzio dell'amministrazione non varrà mai a costituire titolo edilizio, essendo qualificabile come silenzio-rigetto. Infine, nell’atto, a pena di nullità, occorre menzionare gli estremi del provvedimento favorevole del comune. Se, invece, si tratta di una sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis TUE, il notaio non avrà l'obbligo di menzionare in atto gli estremi del titolo edilizio, che potrebbe peraltro essersi formato in questo caso per silenzio-assenso.Inoltre, non c’è obbligo di menzionare l'oblazione o le sanzioni pagate, né di verificare la sussistenza della doppia conformità “asimmetrica” o se il privato abbia ottemperato alle prescrizioni eventualmente imposte dal Comune in sede di rilascio del provvedimento di sanatoria “condizionato”. Tutto ciò, spiegano i notai, in quanto si tratta di abusi “secondari”, come tali mai incidente sulla validità dell'atto. Peraltro, constata lo studio, è opportuno, per una piena tutela delle parti, menzionare anche questi titoli “secondari” e ciò per una maggiore completezza del rogito, della situazione urbanistica dell'immobile e a beneficio anche di una sua migliore futura circolazione. Per queste ragioni, lo studio dei notai elenca alcune buone tecniche redazionali: riportare gli estremi dell’oblazione pagata; specificare la parte a carico della quale è posto il conguaglio dell'oblazione (una volta determinato dalla pubblica amministrazione); prevedere eventualmente un deposito di somma (anche se di difficile stima) nel caso di accollo del conguaglio dell’oblazione al venditore; ricorrendone i presupposti, far dichiarare alla parte venditrice la doppia conformità urbanistica ed edilizia vigente sia al momento dell’esecuzione delle opere che al momento della presentazione della domanda (non necessaria per la sanatoria semplificata, ma utile per pagare una somma inferiore a titolo di oblazione). _____© Riproduzione riservata______ n ---End text--- Author: ANTONIO CICCIA MESSINA Heading: Highlight: Se si tratta di una sanatoria ex articolo 36-bis, il notaio non avrà l'obbligo di menzionare il titolo edilizio, nè l'oblazione o le sanzioni pagate Image: -tit_org- Abuso minore con rogito veloce -sec_org-