IL LABIRINTO OSCURO DELL'EDILIZIA Dal 1° luglio scattano le nuove procedure per il frazionamento dei terreni in tutta Italia. Una guida operativa 23 Giu 2025 di Salvatore Di Bacco Aggiornamento significativo delle modalità di deposito e approvazione degli atti di frazionamento dei terreni e altri atti di aggiornamento catastale, con un focus sulla digitalizzazione e semplificazione delle procedure… introduzione e Contesto Normativo A partire dal 1° luglio 2025, entreranno in vigore nuove disposizioni che rivoluzionano le modalità operative per il frazionamento dei terreni in Italia. Queste modifiche, introdotte dall'Articolo 25 del Decreto Legislativo n. 1 dell'8 gennaio 2024 (recante "Razionalizzazione e semplificazione delle norme in materia di adempimenti tributari"), hanno lo scopo di semplificare e telematizzare gli adempimenti tecnici correlati ai trasferimenti immobiliari che comportano il frazionamento. La Risoluzione N. 40/E del 9 giugno 2025 dell'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti dettagliati sull'attuazione di queste nuove disposizioni, in particolare l'Articolo 30, comma 5-bis, del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Cambiamenti Fondamentali nella Procedura di Deposito La novità principale è lo spostamento dell'onere del deposito degli atti di frazionamento dai professionisti incaricati direttamente all'Agenzia delle Entrate. Prima del 1° luglio 2025 i professionisti incaricati dovevano depositare il tipo di frazionamento presso il Comune competente e attestare l'avvenuto deposito tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Solo dopo tale attestazione, l'Agenzia delle Entrate procedeva all'approvazione. Dal 1° luglio 2025 l’Agenzia delle Entrate effettuerà direttamente il deposito dei tipi di frazionamento su un'area dedicata del "Portale per i Comuni", preliminarmente alla loro approvazione, superando l’attuale modalità di deposito presso i Comuni, effettuata a cura dei professionisti incaricati. L'Agenzia delle Entrate comunicherà l'avvenuto deposito a ciascun Comune competente tramite Posta Elettronica Certificata (PEC). La ricevuta di avvenuta consegna della PEC sostituirà l’attestazione di cui al comma 5 dell’articolo 30 del D.P.R. n. 380 del 2001. Il tecnico redattore, utilizzando la nuova versione del software, attesterà che l'atto è soggetto a deposito presso il Comune o che ricorrono condizioni di esonero. Sulla base di questa dichiarazione, l'Agenzia provvederà al deposito. Ambito di Applicazione delle Nuove Modalità La nuova disciplina si applica esclusivamente agli atti di aggiornamento catastale presentati in modalità telematica. Le tipologie di atti specificamente interessate, che saranno oggetto di deposito telematico da parte dell'Agenzia delle Entrate, sono: "Tipi di frazionamento" (FR) "Atti di aggiornamento misti" (Tipi di frazionamento e Tipi Mappali - FM) "Tipi Mappali con stralcio di corte" (SC) Per tutte le altre tipologie di atti di aggiornamento, rimangono invariate le attuali modalità di redazione, trasmissione e trattazione. Obbligatorietà del Software PREGEO 10.6.5 – APAG 2.15 Un elemento cruciale per l'implementazione delle nuove procedure è l'obbligatorietà dell'utilizzo della nuova versione "10.6.5 - APAG 2.15" della procedura Pregeo 10 a partire dal 1° luglio 2025. Questa nuova versione è stata sviluppata di concerto con il partner tecnologico per dare piena attuazione alla telematizzazione. Gli atti redatti con la nuova versione e presentati prima del 1° luglio 2025 saranno respinti, unitamente agli atti redatti con versioni precedenti. Il software Pregeo (PREtrattamento atti GEOmetrici) è lo strumento utilizzato dai professionisti tecnici abilitati (architetti, ingegneri, geometri, ecc.) per compilare gli atti di aggiornamento catastale. Benefici e Finalità Le nuove disposizioni mirano a: Semplificazione: "una semplificazione degli adempimenti a carico del cittadino/professionista." Telematizzazione: Un "evidente impulso alla telematizzazione delle procedure". La legislazione attuale "denota un’attenzione particolare del legislatore all’incentivazione dei modelli e delle procedure telematiche che possono sostituire le più defatiganti procedure non informatizzate". Efficienza: Accelerare il processo di approvazione degli atti di frazionamento e l'aggiornamento degli archivi catastali, consentendo ai Comuni di effettuare le proprie verifiche "preliminarmente alla loro approvazione". Casistiche Particolari e Esclusioni Sistema Tavolare (Libro Fondiario): Per gli atti di aggiornamento geometrico relativi al frazionamento di Enti Urbani (cod. 282 e 278) nei territori con sistema del Libro Fondiario (Regio Decreto 28 marzo 1929, n. 499), può essere utilizzata, se strettamente necessario, la versione 10.6.5 del software con una patch specifica. Il professionista dovrà giustificare tale scelta nella Relazione Tecnica Libera. Presentazione su Supporto Informatico (non telematica): Nei casi residuali in cui l'atto di frazionamento dei terreni sia predisposto per la presentazione presso l'Ufficio territorialmente competente su supporto informatico (es. per malfunzionamento del servizio telematico), "il relativo deposito presso i Comuni... continua a dover essere effettuato dal tecnico redattore incaricato." Disponibilità delle Informazioni per i Professionisti e i Comuni Con l'approvazione dell'atto e l'aggiornamento degli archivi, al professionista sarà resa disponibile una copia della comunicazione di avvenuto deposito inviata via PEC dall'Agenzia delle Entrate al Comune, insieme alla relativa ricevuta di consegna. Questa comunicazione con ricevut sostituirà il secondo originale. Il "Portale per i Comuni" dedicato renderà disponibili gli atti di aggiornamento geometrico con indicazioni sullo stato di perfezionamento del deposito e sull'esito dell'approvazione dell'atto. Il Portale permetterà inoltre ai Comuni di visualizzare l'indirizzo PEC per le comunicazioni e, eventualmente, indicare un diverso domicilio digitale. Conclusione Le nuove norme segnano un passo significativo verso la completa digitalizzazione e semplificazione delle procedure catastali relative al frazionamento dei terreni in Italia, spostando la responsabilità del deposito telematico direttamente sull'Agenzia delle Entrate e rendendo obbligatorio l'uso di un software aggiornato. I professionisti e le amministrazioni comunali sono chiamati ad adeguarsi a queste nuove modalità operative entro il 1° luglio 2025 per garantire la corretta esecuzione degli adempimenti. FAQ 1. Cosa cambia nelle modalità di frazionamento dei terreni a partire dal 1° luglio 2025? A partire dal 1° luglio 2025, le procedure per il frazionamento dei terreni subiranno un cambiamento significativo, diventando completamente telematiche. La novità principale è che il deposito dei tipi di frazionamento presso i Comuni, precedentemente a carico dei professionisti incaricati, sarà ora effettuato direttamente dall'Agenzia delle Entrate. Questo avverrà prima dell'approvazione degli atti, attraverso un'area dedicata sul "Portale per i Comuni". L'Agenzia delle Entrate provvederà anche a comunicare l'avvenuto deposito al Comune competente tramite Posta Elettronica Certificata (PEC), la cui ricevuta di avvenuta consegna sostituirà l'attestazione richiesta dalla normativa precedente. Questo nuovo approccio mira a semplificare gli adempimenti per i cittadini e i professionisti, promuovendo la digitalizzazione delle procedure. 2. Qual è lo scopo principale di questa nuova normativa? Lo scopo principale della nuova normativa, introdotta dal D.Lgs. 1/2024 e attuata dalla Risoluzione N. 40/E dell'Agenzia delle Entrate, è la semplificazione degli adempimenti tecnici legati ai trasferimenti immobiliari che comportano il frazionamento di terreni. Attraverso la telematizzazione del deposito dei tipi di frazionamento, si intende ridurre il carico burocratico sui professionisti e accelerare le procedure, consentendo all'Agenzia delle Entrate di gestire direttamente questo passaggio cruciale prima dell'approvazione degli atti e dell'aggiornamento degli archivi catastali. Ciò contribuisce a una maggiore efficienza e trasparenza nel processo. 3. Quali tipi di atti di aggiornamento sono interessati da queste nuove disposizioni? Le nuove disposizioni, a partire dal 1° luglio 2025, riguardano specificamente gli atti di aggiornamento presentati telematicamente. Le tipologie di atti che saranno oggetto di deposito telematico da parte dell'Agenzia delle Entrate sul Portale per i Comuni, prima della loro approvazione, includono: Tipi di frazionamento (FR) Atti di aggiornamento misti (Tipi di frazionamento e Tipi Mappali - FM) Tipi Mappali con stralcio di corte (SC) Per tutte le altre tipologie di atti di aggiornamento, rimarranno in vigore le attuali modalità di redazione, trasmissione e trattazione. 4. Quale versione del software Pregeo 10 diventa obbligatoria e da quando? A partire dal 1° luglio 2025, data di decorrenza delle nuove modalità di deposito telematico dei frazionamenti, diventa obbligatorio l'utilizzo della nuova versione "10.6.5 - APAG 2.15" della procedura Pregeo 10. Questa versione è stata sviluppata dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con il partner tecnologico per supportare pienamente le nuove funzionalità telematiche. Gli atti redatti con questa nuova versione e presentati prima del 1° luglio 2025 saranno respinti, così come saranno respinti gli atti redatti con versioni precedenti del software e presentati a partire dal 1° luglio 2025. 5. Come cambia il ruolo del professionista redattore e le dichiarazioni di notorietà? Il ruolo del professionista redattore si evolve principalmente nella fase di predisposizione dell'atto. Con la nuova versione "10.6.5 - APAG 2.15" della procedura Pregeo 10, il tecnico attesterà, all'interno del modello unico informatico catastale, che l'atto è soggetto a deposito presso il Comune competente ai sensi dell'articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001, oppure che ricorrono le condizioni di esonero dall'obbligo di deposito. In pratica, il professionista non sarà più tenuto a effettuare direttamente il deposito presso il Comune, ma la sua dichiarazione consentirà all'Agenzia delle Entrate di procedere autonomamente al deposito telematico prima dell'approvazione dell'atto. 6. Cosa succede dopo l'approvazione dell'atto di aggiornamento? Una volta che l'atto di aggiornamento è stato approvato e gli archivi catastali sono stati aggiornati, al professionista incaricato viene resa disponibile una copia della comunicazione di avvenuto deposito inviata dall'Agenzia delle Entrate tramite PEC al Comune competente, insieme alla relativa ricevuta di avvenuta consegna. Questa documentazione, che include la copia dell'atto di aggiornamento geometrico firmata digitalmente dal direttore dell'ufficio competente dell'Agenzia o suo delegato, sostituisce il "secondo originale" di cui all'art. 5 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650. 7. Ci sono eccezioni al nuovo regime di deposito telematico? Sì, esistono casi residuali in cui le nuove modalità telematiche non si applicano. Se l'atto di aggiornamento che comporta il frazionamento dei terreni è predisposto per la presentazione presso l'Ufficio territorialmente competente dell'Agenzia delle Entrate su supporto informatico (ad esempio, a causa di un irregolare funzionamento del servizio telematico), il relativo deposito presso i Comuni continua a dover essere effettuato dal tecnico redattore incaricato. Questo perché l'obbligo del deposito comunale, previsto dal comma 5 dell'articolo 30 del D.P.R. n. 380 del 2001, rimane valido per l'approvazione dell'atto in queste specifiche circostanze non telematiche. 8. Cosa si intende per "frazionamento di un terreno" e chi può predisporre l'atto di aggiornamento? Il frazionamento di un terreno è la suddivisione di una porzione di terra in due o più lotti distinti. Questa operazione può essere necessaria per diverse ragioni, come la vendita di una parte del terreno, la suddivisione ereditaria, la realizzazione di progetti edilizi o la creazione di nuovi lotti edificabili. Il frazionamento richiede l'approvazione del Comune e del Catasto, che provvede a creare nuove particelle catastali. L'atto di aggiornamento catastale, necessario per il frazionamento, deve essere predisposto da un professionista tecnico abilitato. Questi includono architetti, ingegneri, dottori agronomi e forestali, geometri, periti edili e periti agrari/agrotecnici. Per la compilazione di tale atto, i professionisti utilizzano il software Pregeo (PREtrattamento atti GEOmetrici). Cronologia degli Eventi Principali 26 ottobre 1972: Viene emanato il Decreto del Presidente della Repubblica n. 650, il cui articolo 5 è menzionato in relazione alla copia dell'atto di aggiornamento geometrico che tiene luogo del secondo originale. 6 giugno 2001: Viene emanato il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 ("Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"). In particolare, l'articolo 30, comma 5, definisce i requisiti per l'approvazione dei frazionamenti catastali dei terreni, inclusa l'allegazione di una copia del tipo di frazionamento depositata presso il Comune. 28 dicembre 2000: Viene emanato il Decreto del Presidente della Repubblica n. 445, i cui articoli 38 e 47 regolano le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà. 1° giugno 2015: Diventa obbligatorio l'uso delle procedure telematiche per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale per i professionisti iscritti agli Ordini e Collegi professionali (Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 11 marzo 2015, prot. n. 35112). 14 dicembre 2016: Viene pubblicata la Circolare n. 44/E, riguardante la classificazione degli atti nell'ambito della procedura Pregeo10. 8 gennaio 2024: Viene emanato il Decreto Legislativo n. 1 (recante “Razionalizzazione e semplificazione delle norme in materia di adempimenti tributari”). L'articolo 25 introduce il comma 5-bis all'articolo 30 del D.P.R. n. 380/2001, stabilendo nuove modalità telematiche per il deposito dei tipi di frazionamento. 30 dicembre 2024: Il Direttore dell’Agenzia delle Entrate emana il Provvedimento prot. n. 4601413, che stabilisce il 1° luglio 2025 come data di decorrenza per l'effettuazione del deposito telematico presso il Comune dei tipi di frazionamento, come previsto dal nuovo comma 5-bis. Fino al 30 giugno 2025: I professionisti incaricati si occupano direttamente del deposito dell'atto di aggiornamento presso il Comune competente e attestano l'avvenuto deposito tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. L'Agenzia delle Entrate approva gli atti e aggiorna gli archivi catastali. 9 giugno 2025: Viene emanata la Risoluzione N. 40/E dall'Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare. Questa risoluzione chiarisce l'applicazione dell'articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R. n. 380/2001, le modalità operative per i professionisti e annuncia il rilascio della nuova versione “10.6.5 - APAG 2.15” della procedura Pregeo 10 e le funzionalità del Portale per i Comuni. 1° luglio 2025: Entrano in vigore le nuove modalità di deposito telematico per i frazionamenti dei terreni. Da questa data: Il deposito dei tipi di frazionamento presentati all'Agenzia delle Entrate dai professionisti incaricati è effettuato direttamente dall'Agenzia, preliminarmente alla loro approvazione, superando la modalità precedente di deposito a cura dei professionisti. È obbligatorio l'utilizzo della nuova versione “10.6.5 - APAG 2.15” della procedura Pregeo 10. Gli atti redatti con questa versione e presentati prima del 1° luglio 2025 vengono respinti. Gli atti redatti con versioni precedenti e presentati dal 1° luglio 2025 vengono anch'essi respinti. L'Agenzia delle Entrate deposita gli atti (Tipi di frazionamento (FR), Atti di aggiornamento misti (FM), Tipi Mappali con stralcio di corte (SC)) telematicamente sull'area dedicata del Portale per i Comuni e comunica l'avvenuto deposito al Comune competente tramite PEC. La ricevuta di avvenuta consegna della PEC sostituisce l'attestazione di cui al comma 5 dell'articolo 30 del D.P.R. n. 380/2001. In caso di atti di aggiornamento recanti frazionamento dei terreni presentati su supporto informatico (es. per irregolare funzionamento del servizio telematico), i deposito presso i Comuni continua ad essere effettuato dal tecnico redattore incaricato. ---End text--- Author: Salvatore Di Bacco Heading: Highlight: Image: -tit_org- Dal 1 luglio scattano le nuove procedure per il frazionamento dei terreni in tutta Italia. Una guida operativa -sec_org-