Ristrutturi?Quanto saleilvaloredellacasa d i GI NO PA G L IUC A D opo il drastico taglio dei bonus per la casa è un buon affare comprare un appartamento da ristrutturare? Se ci limitiamo all’aspetto puramente finanziario della questione la risposta è sì purché la casa sia in una grande città o in località dove i valori immobiliari siano comunque abbastanza elevati e scegliendo attentamente il quartiere. Per giustificare questa risposta abbiamo messo a confronto nella tabella di questa pagina i prezzi delle case ben ristrutturate con quelle bisognose di riqualificazione ma classificate come abitabili dai listini dell’ultimo Osservatorio della federazione di agenti immobiliari Fiaip. Degli otto capoluoghi più popolosi abbiamo selezionato le aree dove la differenza in valore a metro quadrato risulti almeno di 500 euro (spendere meno per una ristrutturazione che non si limiti a imbiancare le pareti o poco più è difficile) e a condizione che questa differenza rappresenti in percentuale almeno il 10% del valore della casa una volta rimessa a posto. I guadagni più evidenti si registrano a Milano, dove si toccano, secondo i numeri di Fiaip, addirittura i 3.500 euro al metro in zona Policlinico, va però detto che in quella zona ci sono abitazioni poco omogenee per epoca e pregio e questo potrebbe aver causato un gap così elevato; in tutte le altre 19 aree selezionate si superano i 1.000 euro al metro quadrato e sui Navigli il vantaggio sfiora il 50%. Differenze molto più limitate si registrano nella Capitale, dove somme a tre zeri si superano solo in tre aree top della città: Aventino, Tridente e Corso Vittorio; in termini percentuali il maggior vantaggio lo si riscontra al Portuense, con +28,3%. A Napoli è di oltre 2.000 euro la rivalutazione ottenibile a Mergellina mentre attorno al Duomo il vantaggio teorico supera il 63%. A Torino il gap più alto a favore del ristrutturato si registra in piazza San Carlo, con 900 euro di guadagno, mentre in termini percentuali prevale via Nizza con oltre il 62%. Per quanto riguarda le altre quattro città, 1000 euro ed oltre di differenza si riscontrano sono nella zona del Teatro Massimo a Palermo e a Nervi, Castelletto e nel Centro Storico a Genova, mentre a Bologna il vantaggio si ferma a 900 euro sui Colli e a 950 nel Centro di Firenze. Abbiamo effettuato il confronto tra immobili usati perché il paragone con il nuovo sarebbe fuorviante. Innanzitutto perché oggi tutto il nuovo è in classe energetica A o al minimo in B, su un’abitazione che ha più di venti anni è molto difficile effettuare un intervento di riqualificazione energetica che consenta una classificazione di eccellenza. Oltretutto per migliorare la performance energetica di una casa se questa si trova all’interno di un edificio da soli si può fare ben poco oltre a cambiare gli infissi (operazione comunque costosa) perché per risultati sostanziali bisogna intervenire su tutto l’edificio. Meglio comprare da subito una casa di qualche anno ma almeno in classe C o D, in modo da essere al riparo dai rischi rappresentati dal recepimento della direttiva europea Casa green. E nemmeno l’impiantistica di un’abitazione nuova e la disposizione degli spazi non sono paragonabili a quella di una casa vecchia. La valutazione Il mercato lo sa bene, perché se si guarda lo storico dell’Indice Istat del costo delle abitazioni si scopre che dal 2010 a oggi i listini del nuovo sono aumentati del 30%, i prezzi dell’usato invece hanno registrato una discesa del 15%. Nel valutare l’acquisto di una casa da ristrutturare bisogna anche distinguere tra prima e seconda casa. Se si tratta di prima casa infatti il bonus ristrutturazione può essere usufruito al 50% (ne scriviamo nell’articolo a fianco), altrimenti si scende al 36% (al 30% nel 2026) e se per finanziare la riqualificazione si adoperano i fondi ottenuti tramite un mutuo all’acquisto si può ottenere, in presenza delle condizioni reddituali, la detrazione del 19% sugli interessi del finanziamento. Se i lavori di riqualificazione sono subordinati all’avvio di una pratica edilizia c’è il rischio (che quando si ricava nuovo spazio abitabile è una certezza) di dover aggiornare la situazione catastale dell’immobile, con una nuova classificazione che comporta in automatico l’aumento della rendita catastale e quindi, se si tratta di seconda casa, dell’Imu. © RIPRODUZIONE RISERVATA ---End text--- Author: GINO PAGLIUCA Heading: Highlight: Fino a 3.500 euro al metro quadro a Milano in zona Policlinico, mentre a Roma l’aumento va da 500 a poco sopra i mille. Il giro d’Italia dei prezzi prima e dopo i lavori, per fare bene i conti a seguito del taglio delle detrazioni fiscali A Napoli attorno al Duomo il vantaggio teorico supera il 63%. A Torino vince via Nizza (+62%) Image:La mappa Dove ristrutturare rende di più: a confronto prezzi di case ben sistemate con quello di appartamenti abitabili ma bisognosi di una buona riquali?cazione. Prezzi al metro quadrato Prezzo medio da ristrutturare Diff. assoluta Diff % Roma 9.400-10.300 6.000-6.700 Policlinico 5.500-6.000 3.500-4.300 Navigli 5.200-5.700 3.300-4.000 Montalbino 13.400-14.000 10.700-13.100 Quadrilatero S. Michele del Carso 8.000-8.300 6.200-6.700 8.700-9.600 6.800-8.400 Tribunale 6.900-7.900 5.600-6.400 Washington 7.800-9.500 6.500-8.000 San Vittore 7.500-8.500 6.000-7.300 Arco della Pace 8.000-9.000 6.800-7.500 Bianca di Savoia 6.200-6.700 4.600-5.700 Bligny 6.000-7.800 5.300-5.900 Amendola 8.000-8.900 6.500-7.900 Cattolica 5.900-6.500 4.500-5.500 San Gottardo 8.900-9.900 7.900-8.500 Duomo 6.300-6.800 5.100-5.700 Regina Giovanna 6.400-7.400 5.600-5.900 De Angeli 7.400-8.300 6.500-6.900 Corridoni 4.900-5.800 4.000-4.500 Monumentale 6.900-7.800 5.900-6.600 Repubblica 3.500 1.850 1.800 1.800 1.700 1.550 1.400 1.400 1.350 1.350 1.300 1.300 1.250 1.200 1.200 1.150 1.150 1.150 1.100 1.100 55,1% 47,4% 49,3% 15,1% 26,4% 20,4% 23,3% 19,3% 20,3% 18,9% 25,2% 23,2% 17,4% 24,0% 14,6% 21,3% 20,0% 17,2% 25,9% 17,6% Aventino Corso Vittorio Tridente Celio Flaminio P.ta Popolo San Lorenzo Pinciano Portuense Prati Testaccio Flaminio Appio Latino Appio Metronio S.Angelo - Campitelli Pigneto Colli Portuensi Garbatella Marco Polo Ludovisi Monti Milano Prezzo ristrutturato Napoli Chiaia / Mergellina Duomo Porto Corso Umberto Mercato Stella Quartieri Spagnoli 6.150-6.850 3.150-3.550 3.200-3.800 2.650-2.950 2.000-2.500 2.200-2.800 2.800-3.600 4.100-4.800 1.850-2.250 2.000-2.400 1.650-2.050 1.200-1.600 1.600-2.000 2.300-2.800 2.050 1.300 1.300 950 850 700 650 46,1% 63,4% 59,1% 51,4% 60,7% 38,9% 25,5% Fonte: elaborazione su dati Fiaip Diff % 7.500-8.000 7.500-8.000 8.000-8.500 4.800-5.000 5.200-6.000 4.000-4.300 4.900-5.300 3.300-3.500 4.500-4.900 4.700-4.900 4.900-5.200 3.800-4.200 3.800-4.200 6.000-6.500 3.000-3.500 3.200-3.500 3.500-4.000 3.200-3.500 5.200-5.600 5.200-5.600 6.500-6.700 1.150 17,4% 6.500-7.000 1.000 14,8% 7.000-7.500 1.000 13,8% 3.800-4.200 900 22,5% 4.500-4.900 900 19,1% 3.100-3.500 850 25,8% 4.000-4.600 800 18,6% 2.500-2.800 750 28,3% 3.800-4.200 700 17,5% 4.000-4.200 700 17,1% 4.200-4.500 700 16,1% 3.200-3.500 650 19,4% 3.200-3.500 650 19,4% 5.500-5.700 650 11,6% 2.500-2.800 600 22,6% 2.600-2.900 600 21,8% 3.000-3.300 600 19,0% 2.700-2.900 550 19,6% 4.700-5.000 550 11,3% 4.700-5.000 550 11,3% Piazza San Carlo Centro San Secondo Vanchiglia Crimea Nizza Millefonti Madonna del Pilone 3.700-4.600 3.700-4.300 2.600-3.100 2.800-3.500 3.200-4.000 1.600-2.450 2.500-2.900 2.950-3.550 2.850-3.500 1.900-2.300 2.100-2.700 2.650-3.300 1.300-1.550 1.850-2.350 900 825 750 750 625 600 600 27,7% 26,0% 35,7% 31,3% 21,0% 42,1% 28,6% 5.100-5.700 5.300-5.800 4.900-5.400 3.700-4.300 4.200-4.600 4.200-4.700 4.300-4.900 4.000-4.600 3.000-3.400 3.400-3.800 950 950 850 800 800 21,3% 20,7% 19,8% 25,0% 22,2% 3.400-4.500 2.000-3.300 2.200-3.200 2.500-3.200 2.000-3.000 2.400-3.200 1.150 41,1% 1.200-2.000 1.050 65,6% 1.400-2.000 1.000 58,8% 1.600-2.200 950 50,0% 1.300-2.000 850 51,5% Firenze 3.400-3.800 3.100-3.600 3.300-4.000 3.400-3.900 3.600-4.100 2.400-3.000 2.400-2.800 2.600-3.200 2.700-3.100 2.800-3.400 900 750 750 750 750 33,3% 28,8% 25,9% 25,9% 24,2% Palermo Teatro Massimo Maqueda Mariano Stabile Politeama Piazza Marina Prezzo medio Diff. da ristrutturare assoluta Torino Bologna Colli Barbiano San Vitale-Galvani Centro storico Colli - San Luca Murri - Giardini Prezzo ristrutturato Centro Storico Duomo San Frediano Sant' Ambrogio Santo Spirito Genova 2.200-3.000 1.200-2.500 1.800-2.800 2.300-3.400 2.200-3.100 1.200-1.800 800-1.200 1.200-1.800 1.800-2.500 1.800-2.200 1.100 850 800 700 650 73,3% 85,0% 53,3% 32,6% 32,5% Nervi Castelletto Centro Storico Foce Centro I bonus Le agevolazioni ?scali sull’abitazione Chi ne può usufruire Come sono Condomini e i proprietari di edi?ci residenziali da 2 a 4 unità immobiliari Superbonus Chi ne può usufruire 65% per chi ha iniziato i lavori entro il 15 ottobre 2024 Massimali variabili a seconda della tipologia di intervento 50 mila euro per lavori su singola unità immobiliare, da 30 a 40 mila euro per unità in condominio Eliminazione barriere architettoniche Persone ?siche e imprese Bonus casa* Persone ?siche, soggetti Ires solo per i lavori su parti comuni in edi?ci a prevalenza residenziale Ecobonus* Persone ?siche e soggetti Ires Sismabonus* Eco-sismabonus sulle parti comuni* Persone ?siche e soggetti Ires 96.000 euro Persone ?siche e soggetti Ires 136.000 euro 75% in dieci anni 50% in 10 anni per la prima casa, 36% per gli altri immobili Variabile a seconda dei lavori 50% in 10 anni Persone ?siche Bonus mobili 96.00 euro 5.000 euro *il 50% per i lavori sulle parti comuni e sulle pertinenze alla luce del testo della normativa non appare applicabile e si attende un chiarimento in materia, senza il quale si applicherebbe il 36%. Inoltre il 50% è applicabile solo se a chiederlo è il detentore di un diritto reale sull’immobile (proprietà, nuda proprietà, usufrutto o diritto di abitazione) La storia Spese per costruzioni residenziali negli ultimi 10 anni, dati in miliardi di euro Nuova edi?cazione Ristrutturazione Totale 14,0 12,4 13,7 14,0 15,7 16,0 45,9 46,7 46,4 47,4 44,9 40,4 59,9 59,1 60,1 61,4 60,6 56,4 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024* 2025** Nuova edi?cazione Ristrutturazione Totale 14,8 16,6 17,3 16,4 16,3 75,6 98,7 116,9 91,2 65,0 90,4 115,3 134,2 107,6 81,2 *stima; **previsione Fonte: elaborazione su dati Ance L’ascesa 103,2 120,7 114,3 L’andamento dei prezzi in Italia: nuovo contro usato. Base dati 2010=100 105,6 130,2 107,7 104,1 100 101,4 99,4 100,1 99,4 100,4 101,7 103,8 Nuovo Usato 100,4 95,8 87,4 82,6 2010 2011 2012 Fonte: elaborazione sull’indice Ipab Istat 2013 2014 78,9 79 78,1 2015 2016 2017 77,3 77 2018 2019 78,4 2020 80,1 2021 82,9 83,2 2022 2023 85 2024 -tit_org- Ristrutturi? Quanto sale il valore della casa -sec_org-