Imu, il rimborso non è dovuto L’ente decide sul reso del tributo di aree non più edificabili A parere della Suprema Corte, ai fini fiscali rilevano sia la fabbricabilità di diritto sia di fatto Pagina a cura DI SERGIO TROVATO È inammissibile l’istanza di rimborso dell’Imu per le aree divenute inedificabili. Non sussiste un diritto al rimborso dell’imposta municipale pagata durante il periodo in cui l’area era considerata edificabile in base agli strumenti urbanistici. L’amministrazione ha la facoltà di prevedere la restituzione del tributo nei tempi e nei modi stabiliti dal regolamento comunale. Inoltre, in materia tributaria non è invocabile l’azione di indebito oggettivo prevista dal codice civile per chiedere il rimborso di quanto versato indebitamente. In questo senso si è espressa la Corte di cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza 14883 del 3 giugno 2025. Per i giudici di legittimità, è inammissibile la domanda di La que rimborso del del con tributo relatilo s vamente alle riser aree divenunuova I te inedificabili e non sussiinfatt ste un “diritdella l to al rimboragli en so”, poiché “è regolam rimessa alla divenut libera discrev zionalità dei comuni la (semplice) facoltà di ammettere rimborsi, nei tempi e alle condizioni indicati negli appositi regolamenti, per l’Ici versata, non potendo dunque trovare applicazione l’invocato art. 2033 cod. civ”. Il diritto alla ripetizione con un’azione civilistica “si atteggia diversamente in materia tributaria e può essere legittimamente limitato od escluso dal legislatore". Il caso. La questione che formava oggetto del contendere si riferiva all’Ici, ma lo stesso trattamento è stato riservato dal legislatore con la nuova Imu. Per la vecchia imposta municipale l’articolo 59 del decreto legislativo 446/1997, richiamato nella pronuncia, prevedeva la facoltà degli enti locali di prevedere il diritto al rimborso dell’imposta pagata per le aree divenute inedificabili, fissando termini, limiti temporali e condizioni, tenuto conto anche della frequenza delle modifiche apportate agli strumenti urbanistici. In mancanza di scelta da parte dell’amministrazione di restituire l’imposta versata, non poteva configurarsi un diritto al rimborso. Anche per la nuova Imu l’articolo 1, comma 777, della legge 160/2019, attribuisce agli enti l’opzione di disporre con regolamento il rimborso per le aree divenute inedificabili, in seguito alle variazioni urbanistiche. La norma, però, non può avere effetto per il passato, ma si applica solo dal 2020, vale a dire dalla data di entrata in vigore. Per i rimborsi devono essere indicati anche i termini massimi per la retroattività, dal momento in cui sorge il diritto, che non può comunque andare oltre i 5 anni d’imposta precedenti. La nozione di area edificabile e la determinazione del valore. Per area fabbricabile s’intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L’estensione del terreno non incide sulla natura dell’area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha P la stessa destinazione urbanistica. Il proprietario s dell’area potrebbe cedere il diritto a edificare sul lotto o acquisire la titolarità di altro terreno limitrofo, al fine di raggiungere le dimensioni minime. È il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un’area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l’ente può dal momento dell’approvazione richiedere il pagamento del tributo. Vanno comunicate ai contribuenti le variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili. Il valore va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: - zona territoriale di ubicazione; - indice di edificabilità; - destinazione d’uso consentita; - oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; - prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. I precedenti della giurisprudenza e delle norme. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. La Cassazione (ordinanza n. 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l’ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza . La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili. La deliberazione dei valori non può avere altro effetto che quello di autolimitare il potere di accertamento. L’ente si obbliga a ritenere congruo il valore qualora sia stato dichiarato in misura non inferiore a quello deliberato. È evidente che il valore è un elemento presuntivo che deve essere riconsiderato, nel caso in cui risulti contraddetto da quello maggiore accertato dall’ente impositore. Dal 2020 il valore di un’area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di cambiamenti urbanistici occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l’anno. Lo prevede l’articolo 1, comma 746, della legge 160/2019. Il comma 746 stabilisce che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o alla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. Pertanto, è decisivo anche il mode mento in cui intervengono le modifiche urbanistiche. io I valori venali in e comune commercio si applicano anche in corso d’anno. I valori possoi no essere adottati dall’amministraa zione comunale per gli anni d’imposta precedenti, con effetto retroattivo. Tuttavia, è una mera scelta dell’ente e non un obbligo posto a suo carico. In questo senso si è espressa la Cassazione con l’ordinanza n. 21497/2021. Non si tratta di un obbligo e non è richiesta una determinazione annuale, ma una regolamentazione periodica che può essere adeguata nel tempo. _____© Riproduzione riservata______ n ---End text--- Author: SERGIO TROVATO Heading: A parere della Suprema Corte, ai fini fiscali rilevano sia la fabbricabilità di diritto sia di fatto Highlight: La questione che formava oggetto del contendere si riferiva all’Ici, ma lo stesso trattamento è stato riservato dal legislatore con la nuova Imu. Anche per la nuova Imu, infatti, l’articolo 1, comma 777, della legge 160/2019, attribuisce agli enti l’opzione di disporre con regolamento il rimborso per le aree divenute inedificabili, in seguito alle variazioni urbanistiche Per area fabbricabile s’intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità Rimborsi e aree inedificabili Rimborsi Imu per le aree divenute inedi?cabili Solo se la scelta viene fatta dal comune con regolamento Limite temporale Non oltre i 5 anni precedenti dal momento in cui sorge il diritto al rimborso • 1° gennaio dell’anno d’imposizione Decorrenza valore delle aree • Data di adozione degli strumenti urbanistici • Zona territoriale di ubicazione • Indice di edi?cabilità • Destinazione d’uso consentita Il valore va calcolato in base • Oneri per eventuali lavori di adattamento del ai seguenti criteri terreno necessari per la costruzione • Prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche Image: -tit_org- Imu, il rimborso non è dovuto -sec_org-