Aree edificabili, accertamenti anche con valori differenziati Cassazione Possibile stabilire in sentenza valori differenti per venditore e acquirente Il giudicato Fisco-venditore non vincola il contenzioso con la parte venditrice Dall’ordinanza 24342/2025 della Corte di cassazione si ricavano due elementi importanti in tema di accertamento di valore, da parte dell’amministrazione finanziaria, delle aree edificabili oggetto di compravendita. È stato disposto, anzitutto, che la sentenza passata in giudicato relativa al contenzioso sorto tra l’agenzia delle Entrate e la parte venditrice per l’accertamento di valore del cespite non è vincolante per il giudice chiamato a decidere sulla controversia instaurata dalla parte acquirente contro l’accertamento erariale relativo al valore del medesimo bene. I due accertamenti, naturalmente, esplicano effetti fiscali differenti su ciascuna parte contrattuale chiamata, con il rogito stipulato, ad assolvere a obbligazioni tributarie differenti relative a imposte diverse (ad esempio Iva e imposte sui redditi per il venditore e imposta di registro per l’acquirente). Tuttavia, la ragione per cui il giudice di merito è libero di discostarsi dalla decisione precedentemente assunta da altro organo della giustizia tributaria, non è questa, ma è da ricercare nella libertà decisionale riconosciuta al giudice che deve esse dominata dal suo prudente apprezzamento delle prove. In tal caso, infatti, non si configura un’ipotesi di giudicato esterno di cui all’articolo 2909 del Codice civile che, invece, si rivolge alle medesime parti, ai loro eredi e ai loro aventi causa, ma si è dinanzi alla libera valutazione giudiziaria dei mezzi di prova disponibili nel giudizio di cui agli articolo 115 e 116 del Codice di procedura civile. E’ stato chiarito, difatti, che non sussiste violazione dell’articolo 115, in virtù del quale il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti, in quanto «detta violazione non si può ravvisare nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre», trattandosi di attività consentita dal successivo articolo 116. Nei gradi di merito, in effetti, le parti si sono affidate a più mezzi di prova. E qui si perviene al secondo principio ricavabile dalla recente ordinanza in virtù del quale l’Amministrazione finanziaria, a supporto del maggior valore attribuito, è libera di attingere anche ai parametri deliberati periodicamente dalle giunte comunali per orientare l’azione accertativa Imu dei comuni, sia pure apportando delle variazioni percentuali. Si rammenta che i valori assunti dai comuni nell’ambito della potestà regolamentare di cui all’articolo 52 del Dlgs 446/1997, devono essere sorretti da diversi elementi: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. I valori di riferimento assurgono a presunzioni semplici per cui il contribuente che intende disattenderli deve portare all’attenzione del giudice tributario idonei elementi per confutarli. La questione è nuova in quanto le Entrate, visto che l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) non dispone dei valori delle aree edificabili, in genere procedono all’accertamento o comparando i valori dichiarati negli atti relativi a cespiti con le medesime caratteristiche urbanistiche ricadenti nella medesima zona stipulati in un periodo più o meno contemporaneo (metodo comparativo) o, in mancanza, attraverso il metodo indiretto del valore di trasformazione. In tal caso, il valore dell’area è dato dalla differenza tra l’ipotizzato valore delle opere edilizie realizzabili, tenendo conto dei listini Omi relativi a fabbricati esistenti di simili caratteristiche, e il presunto valore di trasformazione, ammettendo comunque un possibile scostamento percentuale. © RIPRODUZIONE RISERVATA ---End text--- Author: Francesco Giuseppe Carucci Heading: Highlight: Image: -tit_org- Norme & tributi - Aree edificabili, accertamenti anche con valori differenziati -sec_org-