Conformità catastale nulla ma la vendita resta efficace Il dovere di verifica dei notai sulla dichiarazione è meramente formale Il principio si applica anche all’esecuzione in forma specifica Cassazione Nei contratti che hanno come effetto il trasferimento di edifici, la sanzione di nullità (prevista dall’articolo 29, comma 1-bis, legge 52/1985) in caso della mancanza della dichiarazione di conformità catastale è da qualificare come nullità solamente formale e testuale e non sostanziale: è sufficiente che l’atto traslativo contenga la dichiarazione di conformità catastale resa dall’intestatario o l’attestazione sostitutiva di un tecnico abilitato e non è necessario che la dichiarazione sia effettivamente veritiera, salvo che la falsità emerga in modo palese. Così decide la Cassazione con la sentenza 27531 del 16 ottobre 2025, altresì affermando, di conseguenza, che lo stesso principio deve essere applicato con riguardo al giudizio di esecuzione in forma specifica di cui all’articolo 2932 del Codice civile: il giudice deve accertare la presenza della dichiarazione o dell’attestazione, ma non deve verificare la corrispondenza tra stato di fatto e planimetrie catastali. La vicenda giudicata dalla Cassazione ha preso origine da un contratto preliminare di vendita in relazione al quale il promissario acquirente ha richiesto al giudice la sentenza di trasferimento coattivo. Il Tribunale di Vicenza aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello di Venezia aveva poi negato l’effetto traslativo, ritenendo che le difformità tra lo stato reale dell’immobile e le planimetrie catastali impedissero l’emanazione della sentenza di esecuzione in forma specifica. La Cassazione, ribaltando quest’ultima decisione, ha affermato che la mera incoerenza catastale non è causa di nullità: l’atto (o la sentenza che lo sostituisce) resta valido se la dichiarazione o l’attestazione sono presenti. Lo si argomenta osservando che l’articolo 29, comma 1-bis, impone che gli atti notarili aventi a oggetto il trasferimento di fabbricati contengano: l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, resa dagli intestatari, oppure l’attestazione sostitutiva di un tecnico abilitato. Ne consegue che la sanzione di nullità colpisce solo la mancanza formale di queste menzioni, non l’eventuale inesattezza del loro contenuto. In presenza della dichiarazione o dell’attestazione, il contratto è valido «a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata», purché l’incoerenza non sia talmente evidente da rendere la dichiarazione inesistente. Queste conclusioni si fondano sul presupposto che la normativa in tema di conformità catastale serve a garantire la tracciabilità del patrimonio immobiliare e a favorire la creazione dell’anagrafe integrata, non a sanzionare difformità edilizie o catastali di dettaglio. L’atto traslativo resta dunque pienamente efficace anche se la dichiarazione risulta non veritiera; in tal caso, possono sorgere solo responsabilità civili, penali o disciplinari per chi l’ha resa, ma non la nullità del contratto. Tutto questo ragionamento concernente gli atti traslativi viene poi esteso al giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre: il giudice non deve svolgere alcuna verifica tecnica sul contenuto o sulla veridicità della dichiarazione; solo se la falsità è evidente ictu oculi può considerarsi inesistente la dichiarazione e precluso l’effetto traslativo. La sentenza 27351 ha un notevole significato pratico nel segno della chiarezza: il notaio deve accertare la presenza formale delle menzioni catastali, ma non ha un dovere di verifica sostanziale; le parti possono confidare nella validità dell’atto anche in presenza di piccole difformità catastali; resta ferma la responsabilità per dichiarazioni mendaci, ma non la nullità dell’atto. In sintesi, la Cassazione tutela la certezza dei traffici immobiliari: la mera dichiarazione o attestazione di conformità è sufficiente a evitare la nullità e a consentire il trasferimento, anche coattivo, del bene. © RIPRODUZIONE RISERVATA ---End text--- Author: Angelo Busani Heading: Cassazione Highlight: Image: -tit_org- Norme & tributi - Conformità catastale nulla ma la vendita resta efficace -sec_org-